Reduziert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?
Kann die anteilige Instandhaltungsrücklage als Grundlage für die Grunderwerbsteuer abgezogen werden?
Käufer von Eigentumswohnungen haben in der Vergangenheit oft die auf die gekaufte Wohnung anteilig entfallende Instandhaltungsrücklage separat in den Kaufverträgen ausgewiesen. Ziel war, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um genau diesen Anteil zu reduzieren. Der Bundesfinanzhof hat sich dem Thema nun angenommen und hierzu eine Entscheidung getroffen.
Was genau ist passiert?
Zwischen einem Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und seinem zuständigen Finanzamt kam es zum Streit darüber, ob die Übernahme der anteiligen Instandhaltungsrücklage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer beim Kauf der Immobilie zu berücksichtigen sei. Der Eigentümer kaufte die Gewerbeimmobilie 2016 für 40.000 Euro. Wie in der Regel üblich sollte der Anteil des Verkäufers an der gemeinschaftlichen Rücklage auf den Immobilienkäufer übergehen. Das Finanzamt zog den aktuellen Grunderwerbsteuersatz in Höhe von 6,5 % für die Feststellung der Grunderwerbsteuer heran uns stellte entsprechend einen Bescheid über 2.600 € zu zahlende Grunderwerbsteuer aus.
Der neue Besitzer der Immobilie legte hierauf hin Einspruch gegen den Bescheid ein und berief sich auf eine entsprechende Minderung der Bemessungsgrundlage um die Höhe der anteiligen Instandhaltungsrücklage in Höhe von 14.800 €. Der Einspruch blieb erfolglos – das Finanzgericht Köln wies die Klage ab.
Bundesfinanzhof: Eigentümer in WEGs haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen
Nach erfolgloser Revision bestätige der BFH die erstinstanzliche Entscheidung des FG Köln. Die Reduktion der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilige Instandhaltungsrücklage wurd zu Recht abgelehnt. Aus Sicht der Richter ist der Anteil an der Instandhaltungsrücklage der einzelnen Eigentümer Teil des Verwaltungsvermögens der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG und § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG). Damit handelt es sich nicht um gesondertes Eigentum des jeweiligen Immobilienbesitzers.
Auch die „Übertragung“ bzw. der Eintritt in die neue Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertige es laut Urteil des BFH nicht, die anteilig auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Summe von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abzuziehen.
BFH – Urteil v. 16.09.2020 – II R 49/17
