Beim Verkauf der eigenen Immobilie lauern einige Fallen. Wir haben die häufigsten Stolpersteine für Sie zusammengefasst!
„Kauf bricht nicht Miete“
Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Beim Eigentumsübergang bleiben alle bereits fälligen Ansprüche beim Immobilienverkäufer, während die noch nicht fälligen Ansprüche auf den neuen Erwerber übergehen.
Was passiert mit der Barkaution?
Sollte der Verkäufer der Immobilie im Zeitpunkt des Grundbucheintrags fällige Ansprüche gegen den Mieter haben, kann dieser sich aus der Kaution befriedigen. Gleichfalls kann der Erwerber eine Wiederauffüllung der Kaution vom Mieter verlangen. Sollte der Veräußerer keine Ansprüche gegen den Mieter haben, steht die Kaution dem Erwerber zu.
Betriebskostenabrechnung – die Frage nach dem Eigentumsübergang
Zunächst gilt es zu klären, wann das Eigentum an den Erwerber übergegangen ist und zu welchem Zeitpunkt der Abrechnungszeitraum abgeschlossen war.
Grundsätzlich ist der Veräußerer nicht dazu berechtigt, eine Zwischenabrechnung zu erstellen.
Liegt der Abrechnungszeitraum vor der Veräußerung der Immobilie, muss der Verkäufer die Betriebskosten abrechnen. Ihm stehen dabei auch Nachzahlungsansprüche zu.
Der Abrechnungszeitraum ist noch nicht abgeschlossen. Hier liegt die Pflicht, die Betriebskosten abzurechnen, beim Erwerber der Immobilie, während der Veräußerer für die ihn betreffende ZEIT eine Mitwirkungspflicht hat. Nachzahlungsansprüche stehen dem Erwerber zu, gleichzeitig steht dieser für mögliche Guthaben ein.
Die Miete erhöhen
Hat der Verkäufer bereits vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein.
Gekündigte Mietwohnung verkaufen
Ist das Mietverhältnis vom Veräußerer bereits gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war.
Vor einer Beendigung des Mietvertrages tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein, während er nach Mietbeendigung in das Abwicklungsschuldverhältnis eintritt. Die ihm daraus entstehenden Nutzungsentschädigung und Räumungsansprüche können geltend gemacht werden.
Mieter zieht vor dem Eigentümerwechsel aus
Wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses und des Eigentümerwechsels aufgibt, tritt der Erwerber der Immobilie nicht in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt auch, wenn die Kündigung – aus welchem Grund auch immer – unwirksam war und das Mietverhältnis weiter fortbestehen würde. Der Verkäufer haftet in einem solchen Fall als Vermieter wegen Nichterfüllung.
Viele Stolperfallen – vertrauen Sie einem Profi
Sie sind überrascht, wieviele Unwägbarkeiten es beim Verkauf bzw. dem Kauf einer Immobilie zu bewältigen gibt? Wir kennen die Probleme und lösen diese mit Weitblick. Lassen Sie sich von uns vollkommen unverbindlich beraten. Außerdem finden Sie einen weiteren spannenden Artikel zum Thema „Was tun, wenn mein Vermieter verkauft“ in unserem umfassenden Immobilienblog.
