Haus verkaufen oder vermieten – was lohnt sich aktuell mehr?

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie verkauft oder vermietet, ist nie einfach. In der aktuellen Marktlage mit schwankenden Immobilienpreisen, veränderten Zinsen und politischen Diskussionen rund um Mietregulierung stellt sich diese Frage vielen Eigentümern mehr denn je. Beide Wege bieten Chancen, bergen aber auch Herausforderungen. Wer die richtige Entscheidung treffen will, sollte nicht nur auf sein Bauchgefühl hören, sondern auch aktuelle Marktentwicklungen, steuerliche Aspekte und den eigenen Lebensplan genau betrachten.

Erste Überlegungen: Was spricht für einen Verkauf, was für eine Vermietung?

Zunächst gilt es zu klären, welche Rolle die Immobilie künftig im eigenen Leben spielen könnte. Wer selbst nicht mehr einziehen möchte und das Kapital lieber anderweitig nutzen will, für den kann ein Verkauf sinnvoll sein. In vielen Städten Deutschlands haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren stabilisiert, teilweise sind sie aufgrund der Zinswende leicht rückläufig. Dennoch lassen sich vielerorts, besonders in gefragten Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Freiburg, noch immer attraktive Verkaufspreise erzielen.

Wer dagegen langfristig denkt und eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen will, für den ist die Vermietung eine interessante Option. Mit regelmäßigen Mieteinnahmen lässt sich nicht nur ein finanzielles Polster aufbauen, sondern auch eine Altersvorsorge ergänzen. Doch Achtung: Die Vermietung ist mit Aufwand verbunden, von Instandhaltung über Mietersuche bis zu rechtlichen Fragen.

In diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen. Auf dasoertliche.de finden Eigentümer eine Übersicht qualifizierter Rechtsanwälte, die bei immobilienrechtlichen Fragestellungen unterstützen können.

Die aktuelle Marktsituation: Immobilienpreise und Zinsentwicklung

Die Lage auf dem Immobilienmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren spürbar verändert. Während in der Zeit niedriger Zinsen ein regelrechter Kaufboom herrschte, hat die Europäische Zentralbank seit 2022 mehrfach die Leitzinsen angehoben. Das wirkt sich auf die Finanzierungskosten potenzieller Käufer aus und dämpft die Nachfrage spürbar.

Gleichzeitig sind Baukosten und Energiepreise gestiegen, was den Neubau deutlich verteuert hat. Bestandshäuser bleiben dadurch attraktiv, insbesondere wenn sie energetisch saniert sind. Der Verkaufswert hängt daher nicht nur von Lage und Größe ab, sondern zunehmend auch vom Zustand der Immobilie und ihrer Energieeffizienzklasse.

In ländlichen Regionen ist hingegen zu beobachten, dass die Preise weniger stark steigen oder sogar sinken. Das bedeutet: Wer außerhalb von Ballungszentren verkaufen möchte, sollte den Markt genau prüfen und gegebenenfalls einen lokalen Gutachter hinzuziehen.

Vermieten – laufende Einnahmen, aber auch laufender Aufwand

Eine vermietete Immobilie bringt monatlich Einnahmen, die über Jahrzehnte hinweg ein stabiles Zusatzeinkommen darstellen können. Bei guter Lage und niedriger Leerstandsquote ist das eine kalkulierbare Option. Doch Mieteinnahmen bedeuten nicht automatisch Gewinn. Laufende Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen und mögliche Mietausfälle müssen in die Rechnung einfließen.

Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt unterliegt die Mietpreisgestaltung gesetzlichen Vorgaben. Mietspiegel, Modernisierungsgrenzen und Kündigungsschutzregelungen engen den Spielraum für Eigentümer ein. Auch Nebenkostenabrechnungen und Betriebskosten müssen korrekt und regelmäßig erstellt werden.

Zudem besteht bei der Vermietung ein gewisses Risiko, etwa durch Mietnomaden, gerichtliche Auseinandersetzungen oder unerwartete Reparaturen. Wer diese Aufgaben nicht selbst übernehmen will, sollte eine Hausverwaltung in Betracht ziehen – was wiederum zusätzliche Kosten verursacht.

Verkauf: Einmalerlös mit möglichen steuerlichen Vorteilen

Der Verkauf einer Immobilie bringt auf einen Schlag Kapital, das etwa für einen Immobilienwechsel, Investitionen oder die Altersvorsorge genutzt werden kann. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Verkauf auch steuerfrei: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde oder wenn sie länger als zehn Jahre gehalten wurde, fällt keine Spekulationssteuer an.

Vor dem Verkauf empfiehlt sich eine professionelle Bewertung, um den realistischen Marktwert zu ermitteln. Je nach Region sind dabei Unterschiede von mehreren zehntausend Euro möglich. Auch Makler können hilfreich sein – sie verlangen jedoch eine Provision, die regional unterschiedlich ausfällt.

Persönliche Lebenssituation und Planung entscheiden mit

Neben finanziellen Aspekten spielt auch die persönliche Lebenssituation eine große Rolle. Wer etwa in absehbarer Zeit ins Ausland geht oder einen längeren Auslandsaufenthalt plant, wird vielleicht lieber verkaufen, um sich nicht mit Verwaltungsaufgaben im Ausland befassen zu müssen. Andere Eigentümer wiederum möchten die Immobilie als Absicherung für Kinder oder Enkel behalten – in diesem Fall spricht viel für eine langfristige Vermietung.

Auch emotionale Faktoren dürfen nicht unterschätzt werden. Wer beispielsweise ein geerbtes Elternhaus verkaufen möchte, steht nicht selten vor einer inneren Zerreißprobe zwischen Erinnerungen und Vernunft. Eine professionelle Beratung – sowohl steuerlich als auch rechtlich – kann helfen, eine objektive Entscheidung zu treffen.

Fazit: Es gibt keine pauschale Antwort

Ob sich der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie aktuell mehr lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Antwort hängt von vielen individuellen Faktoren ab: Lage und Zustand der Immobilie, aktuelle Marktpreise, steuerliche Aspekte, persönliche Lebensplanung und Risikobereitschaft.

Wer Sicherheit und sofortige Liquidität sucht, ist mit einem Verkauf meist besser beraten. Wer hingegen langfristig denkt und bereit ist, Verantwortung zu übernehmen, für den kann eine Vermietung eine lohnende Entscheidung sein. In jedem Fall lohnt es sich, Expertenmeinungen einzuholen und den regionalen Markt sorgfältig zu beobachten, bevor man eine endgültige Entscheidung trifft.