Sozialer Wohnungsbau – was tun, wenn die Mietpreisbindung ausläuft?
Mit Ablauf der Mietpreisbindung stellt sich für Vermieter von sozialem Wohnungsbau die Frage, wie Bestandsmieten zukünftig entwickelt werden können. Ein Fall aus Köln zeigt dabei einen gangbaren Weg über Staffelmieten. Doch was genau war passiert?
Der Fall: Staffelmiete trotz Mietpreisbindung
In Köln wurde eine 3-Zimmer Wohnung zum 01. Oktober 2018 an eine Mieterin für eine Kaltmiete von 500 Euro vermietet, da sie bis einschließlich 31. Dezember 2020 der Preisbindung für sozialen Wohnungsbau unterlag. Bereits beim Abschluss des Mietvertrags wurde im Mietvertrag in Form einer Staffelmiete die Entwicklung der Miete über den Ablauf der Preisbindung hinaus vereinbart.
So sollte die monatliche Kaltmiete zum 01. Januar 2021 von 500 Euro auf sodann 986 Euro und ein weiteres Jahr darauf auf 1.012 Euro steigen. Die Mieterin zahlte die Erhöhung ab Januar 2021 auf 986 Euro – jedoch immer nur unter Vorbehalt einer teilweisen Rückforderung.
Nach Ablauf eines Jahres forderte die Mieterin den gezahlten Erhöhungsbeitrag über 6.084 Euro für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 zuzüglich Zinsen von ihrem Vermieter zurück. Neben der Rückzahlungsforderung klagte die Mieterin hierüber hinaus auf Feststellung, dass sie ab dem 1. Februar 2022 nur zur Zahlung einer Kaltmiete über 500 Euro verpflichtet sei, anstelle der gemäß Staffelmiete vereinbarten 1.012 Euro.
Der Fall lief durch alle Instanzen und schlussendlich hatte die Mieterin auch vor dem BGH das Nachsehen. Die im Mietvertrag getroffene Staffelmiete sei wirksam vereinbart, womit die Mieterin zur Zahlung der Miete in voller Höhe verpflichtet ist.
Staffelmiete wirkt auch über Preisbindungszeitraum hinaus
Die Richter am BGH stellten in ihrem Beschluss klar, dass eine Staffelmiete unter Beachtung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit nach § 311 Abs. 1 BGB auch für Zeiträume vereinbart werden kann, in denen eine Preisbindung besteht. Während der Preisbindungsdauer müssen für die Staffelmiete das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sowie die in der Förderungszusage bestimmte Miethöhe berücksichtigt werden. Sofern es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt, der nicht unter das Wohnraumförderungsgesetz falle, gelte analog die im Zeitpunkt der Vereinbarung maßgebliche Kostenmiete.
Die Staffelmiete dürfe dabei auch über den Zeitraum der Preisbindung hinaus wirken und den Wegfall dieser entsprechend berücksichtigen.
Grund für die Sichtweise der Richter: Könnten Vermieter den Wegfall erst nach Auslauf der Preisbindung wirksam vereinbaren, würde die Preisbindung tatsächlich noch über den Ablauf hinaus wirken.
Gleichzeitig verweisen die Richter auf die Planbarkeit auch aus Sicht von Mietern. In Zeiten rasant steigender Mieten für Wohnraum kann eine Staffelmiete vorteilhaft für Mieter sein, sofern die Preise am Wohnungsmarkt schneller steigen als die vereinbarten Staffelmieten.
Erhebliche Mietsteigerungen über Staffelmiete zulässig
Im vorliegenden Fall der wegfallenden Preisbindung des sozialen Wohnungsbaus sahen die zuständigen Richter auch der Höhe nach keine Unzulässigkeit in der deutlichen Steigerung der Miete. Sofern es sich nicht um Mietwucher oder ordnungswidrige Mietpreiserhöhungen handele, die im Konflikt zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze stehen, seien auch deutliche Sprünge mit Auslaufen der Preisbindung möglich.
Hier geht’s zum vollständigen Beschluss: BGH Beschluss vom 16.01.2024 – VIII ZR 12/23
