Muss ein Mieter die Wohnfläche beim Einzug kontrollieren?
Bei der Suche nach einer neuen Wohnung ist die Miete ein wichtiger Faktor – insbesondere in Relation zur angegebenen bzw. vermieteten Wohnfläche. Ist die passende Mietwohnung gefunden, findet sich die Angabe zur vermieteten Fläche auch im Mietvertrag. Doch müssen Mieter die Wohnfläche beim Einzug auch inhaltlich hinterfragen und überprüfen, indem sie die Wohnung beispielsweise vermessen lassen? Diese Frage beantwortete der Bundesgerichtshof in einem Beschluss – doch was war überhaupt passiert?
Wohnfläche in Mietwohnung kontrollieren – der Fall
Im April 2014 zog in Bonn eine Mieterin in eine laut Mietvertrag 49,18 m² große Wohnung ein. Erst viele Jahre später zweifelte die Mieterin die tatsächliche Größe der Wohnung im Zuge eines Mieterhöhungsverlangens der Vermieterin im April 2021 an und ließ die Wohnung durch einen Fachmann vermessen. Das Ergebnis: Anstelle der im Mietvertrag vereinbarten 49,18 m² waren es tatsächlich nur 42,64 m² Wohnfläche.
Da die tatsächliche Wohnfläche über 13 Prozent von der angegebenen Wohnfläche abwich, klagte die Mieterin auf Rückzahlung der überzahlten Miete – und das nicht nur für die letzten 3 Jahre unter Berücksichtigung der Verjährung, sondern für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.
Vermieterin stellt sich quer
Natürlich war die Vermieterin mit der Rückzahlung nicht einverstanden – so hatte sie doch vielmehr gehofft, durch das Mieterhöhungsverlangen zukünftig eine höhere Miete zu erhalten, anstatt für 7 Jahre überzahlte Miete zurückzuzahlen.
So landete der Fall vor Gericht und die Vermieterin argumentierte, dass die Mieterin die Wohnflächenabweichung mit Einzug hätte bemerken müssen, indem sie beispielsweise die Wohnung vermessen lasse. Da sie dies nicht tat, sei der Rückzahlungsanspruch für die Jahre 2014 bis 2017 verjährt.
Sowohl erstinstanzlich vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Bonn unterlag die Vermieterin mit dieser Sichtweise. Nun schloss sich auch der Bundesgerichtshof mit seinem Beschluss vom 17.10.2023 unter dem Zeichen VIII ZR 61/23 dieser Auffassung an.
Mieter unterliegen keiner Pflicht zur Vermessung der Wohnfläche beim Einzug
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Verjährung erst mit Kenntnis der Umstände eintrete. Da die Mieterin ihre Wohnung nicht schon beim Einzug 2014 vermessen ließ, sondern erst im April 2021 Kenntnis von der geringeren Wohnfläche erlangte, beginnt die Frist der Verjährung auch der bereits länger zurückliegenden Ansprüche des Zeitraums 2014-2017 erst im April 2021.
Hierüber hinaus sei es nicht üblich, dass Mieter bei Einzug in eine neue Wohnung die angegebene Wohnfläche kontrollieren und nachmessen lassen und der Mieterin daher keine grob fahrlässige Unkenntnis vorzuwerfen.
Unser Tipp: Wenn Sie sich als Mieter unsicher sind, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche tatsächlich stimmt, fragen Sie ihren Vermieter nach einer Wohnflächenberechnung oder einem vergleichbaren Nachweis, aus dem die tatsächliche Wohnfläche hervorgeht. In den meisten Fällen liegen solche Nachweise auch vor, da spätestens bei finanziertem Wohnraum die finanzierende Bank eine solche Unterlage vom Vermieter im Zuge der Finanzierung verlangt hat.
