Indexmieten: Der heilige Grahl für Vermieter oder nur ein kurzer Hype?

In Zeiten rasant steigender Inflation hat es das Thema Indexmiete bis nach Berlin geschafft. Ein Grund für uns in einer kurzen Analyse rund ums Thema Indexmiete auf die gesetzlichen Regelungen, die Vor- und Nachteile aus Sicht der Vermieter respektive Mieter und den aktuellen politischen Ausblick einzugehen.

Was genau ist eine Indexmiete in Wohnraummietverträgen?

Indexmieten stellen eine besondere Form von Mietverträgen dar, bei denen, wie bei jedem anderen Mietvertrag auch, die Kaltmiete bei Mietvertragsabschluss festgelegt wird, sich danach jedoch an einem bestimmten Index orientiert. Dieser Index kann verschiedene Faktoren wie die Inflationsrate oder die Entwicklung der Lebenshaltungskosten widerspiegeln und orientiert sich in Deutschland in der Regel am sogenannten Verbraucherpreisindex oder auch kurz VPI.

Gesetzliche Grundlagen der Indexmiete

Wie fast alles in Deutschland sind auch Indexmieten gesetzlich geregelt und bieten neben Staffelmieten oder konventionellen Mieterhöhungsverlangen eine alternative Möglichkeit, Mietanpassungen zwischen Mietern und Vermietern zu vereinbaren. Ganz ursprünglich fand die Indexmiete im sogenannten „Miethöhegesetz“ MHG erstmals Erwähnung (§ 10a MHG a.F.). Da das MHG seit 2001 außer Kraft ist, übernahm im Zuge einer Mietrechtsreform das BGB mit § 557b BGB die rechtliche Würdigung der Indexmiete und verankerte diese.

§ 557b BGB legt fest, dass die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren können, dass sich die Miete nach einem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex richtet. Die Anpassung erfolgt in der Regel jährlich und berücksichtigt die Indexentwicklung im vorangegangenen Zeitraum.

Bei steigenden Indizes führt dies zu einer Erhöhung der Miete, während bei sinkenden Indizes eine entsprechende Reduzierung erfolgt. Die genaue Berechnung hängt von der vereinbarten Basismiete und dem aktuellen Indexstand ab. Diese transparente Methode ermöglicht es, die Miete an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung anzupassen.

Eine mögliche Formulierung in einem Mietvertrag könnte beispielsweise lauten: „Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Miete dieses Mietvertrages durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Erhöht oder ermäßigt sich dieser Preisindex seit Mietbeginn oder seit der letzten Mietanpassung, so kann die Miete durch schriftliche Änderungserklärung im selben Verhältnis angepasst werden.“

Ändert sich die Miete aufgrund eines sich verändernden Verbraucherpreisindizes, muss diese, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine erneute Mieterhöhung ist also maximal einmal jährlich möglich.

Sollte ein Vermieter eine Mieterhöhung auf Basis von Modernisierungsmaßnahmen nach §559 BGB durchführen wollen, so kann er dies nur, sofern der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Während der Geltung der Indexmietvereinbarung ist eine Erhöhung der Miete nach §558 BGB („Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“) ausgeschlossen.

Wie berechnet sich die neue Indexmiete?

Die Berechnung einer Indexmiete bei sich veränderndem Verbraucherpreisindizes ist relativ einfach. Sind alle Voraussetzungen für eine Mietanpassung vorhanden (letzte Mieterhöhung ist zwölf oder mehr Monate her und der Verbraucherpreisindex hat sich verändert) wird die Differenz zwischen aktuellem Indexstand und dem Indexstand zum Bezugszeitpunkt berechnet.

Beispiel: Aktuelle Kaltmiete 1.000 € zum 01.01.2023; Mieterhöhungsverlangen zum 01.01.2024

• Verbraucherpreisindex (VPI) zum 01.01.2023 – 100 Punkte
• Verbraucherpreisindex (VPI) zum 01.01.2024 – 110 Punkte
• Steigerung um 10 % = Erhöhung der Kaltmiete um 100 €
• Neue Kaltmiete: 1.100 € zzgl. Nebenkosten

Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter

Die Indexmiete hat sowohl für Mieter als auch Vermieter Vor- und Nachteile. Mieter profitieren im Wesentlichen von Transparenz und Planbarkeit, da Mietanpassungen nachvollziehbar und in Zeiten steigender Verbraucherpreise oft auch Lohnerhöhungen kompensierend wirken können. Historisch stiegen Mietspiegel in der Vergangenheit schneller als die Verbraucherpreise – gleichzeitig besteht die Chance bei fallenden Verbraucherpreisen auch von einer sinkenden Miete zu profitieren – wo gibts es das schon? Gleichzeitig sind laut Gesetz Mieterhöhungen aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen weitestgehend ausgeschlossen, sofern diese nicht gesetzlich notwendig, z.B. zur Einhaltung der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes sind.

Vermieter wiederum können von einer dynamischen Mietanpassung profitieren, die ihnen in Phasen steigender Indizes höhere Einnahmen ermöglicht – dabei müssen Vermieter nicht mal die Kappungsgrenze berücksichtigen. Natürlich birgt eine Indexmiete auch die Gefahr den Mieter in Zeiten rapide steigender Verbraucherpreise finanziell zu überfordern. Daher sollte eine tatsächliche Erhöhung stets wohl überlegt sein.

Ausblick und politische Perspektiven

Bundesjustizminister Marco Buschmann von der FDP äußert sich positiv zu Indexmieten. Er betont, dass sie eine moderne und flexible Möglichkeit darstellen, Mieten an die wirtschaftliche Entwicklung anzupassen. Gegenüber der Deutschen Presseagentur äußerte sich Buschmann dahingehend, dass nicht die fehlende Regulierung das Problem der Wohnungsnot behebe, sondern dieses im mangelnden Angebot von Wohnraum liege.

Bundesbauministerin Klara Geywitz von der SPD mahnte auf dem 70. Deutschen Mietertag in Bremen jedoch zur Vorsicht und plädiert für einen ausgewogenen Schutz der Mieterinteressen, um in Zeiten steigender Inflation keine zusätzliche Belastung für Mieter darzustellen und um dem sozialen Ungleichgewichten entgegenzuwirken.

Laut einer Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Februar 2023 haben lediglich 2,2 Prozent der deutschen Mieter eine Indexmiete vereinbart. Wird dabei nur der Neubau betrachtet erhöht sich die Quote auf 7 Prozent. Tendenziell steigt also der Anteil an Indexmieten, im „Big Picture“ zeigt sich aber, dass Indexmietverträge auf dem deutschen Wohnungsmarkt bisher eine Nische darstellen. Ob der Trend zu Indexmieten in Wohnungsmietverträgen in Zukunft an Bedeutung gewinnen wird, bleibt abzuwarten und wird wohl von politischen Entscheidungen und gesellschaftlichen Entwicklungen beeinflusst werden. Neben den auf den ersten Blick scheinbar tollen Steigerungsmöglichkeiten aus Sicht von Vermietern sollten diese die vorgestellten Risiken nicht außer acht lassen.