Gehört die Mülltrennung auch zu den umlagefähigen Kosten?

Jedes Jahr aufs Neue: Die jährliche Betriebskostenabrechnung bereitet Vermietern regelmäßig große Herausforderungen und führt leider oft zumindest zu weitergehendem Klärungsbedarf mit den Mietern. In einem aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof über die Verteilung von Kosten für das „Müllmanagement“ – genauer gesagt die hiermit verbundenen Aufgaben und die Wartung von Rauchmeldern zu entscheiden. Gleich vorweg: Das Urteil erging zugunsten des Vermieters.

Der Sachverhalt im Detail – Mülltrennung umlagefähig?

Die Streitparteien sind sich uneins darüber, ob die in diesem Fall klagenden Mieter verpflichtet sind, die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern und die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich Nachsortierung durch einen externen Dienstleister als Betriebskosten zu tragen.

Natürlich werfen Juristen zunächst einen Blick ins Vertragswerk. Im bestehenden Mietvertrag ist festgelegt, dass der Mieter alle Betriebskosten gemäß § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes in Verbindung mit § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten zu tragen hat. Hierzu gehören unter anderem Vorauszahlungen für allgemeine Betriebskosten wie Müllbeseitigungskosten (§ 2 Nr. 8 BetrKV) sowie andere Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), insbesondere Dachrinnen- und Gullireinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen sowie Wartung und Pflege von Türsprech-, Öffner- und Müllabwurfanlagen.

Hierüber hinaus ist festgelegt, dass der beklagte Vermieter berechtigt sei, „neu entstehende Betriebskosten gemäß den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen“. Die Beklagte kündigte den Klägern an, das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern gemäß den bevorstehenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben auszustatten. In dem Schreiben wurde auch mitgeteilt, dass die Kosten für die Anschaffung und die im jährlichen Turnus notwendige Überprüfung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden sollen.

Und wie schätzt der Bundesgerichtshof die Situation ein?

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Betriebskostenabrechnung sowohl formal als auch inhaltlich korrekt durchgeführt wurde. Die Kosten für das „Behältermanagement“ gelten als wirksam umgelegte „Müllbeseitigungskosten“. Es wurde festgestellt, dass § 2 Nr. 8 BetrKV nur eine beispielhafte Auflistung ist. Der Gesetzgeber versteht den Begriff „Müllabfuhr“ umfassend, sodass auch vorbereitende Tätigkeiten der Müllentsorgung mit eingeschlossen sind.

Auch im Hinblick auf die Umlage der Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder hatten die klagenden Mieter das Nachsehen. Kosten für Maßnahmen, die der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, können als Betriebskosten umgelegt werden. Ob der Vermieter nachträglich entstandene „andere Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV – wie hier die Wartungskosten für Rauchwarnmelder – umlegen kann, ist zwar umstritten, aber in diesem Fall nicht relevant. Die Parteien hatten bereits in einer Anlage des Mietvertrags die Umlage der Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, was auch die nach Vertragsabschluss entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder einschließt.

Grundsätzlich gilt die Empfehlung für Vermieter um möglichen Streitigkeiten aus unklaren Mietverträgen vorzubeugen, die mietvertragliche Regelung für Betriebskosten so präzise wie möglich zu gestalten. Dies kann entweder durch die exakte Aufschlüsselung einzelner Kostenarten oder durch die pauschale Bezugnahme auf § 2 der Betriebskostenverordnung erfolgen.

Urteil des BGH vom 05.10.2022 – Az.: VIII ZR 117/21