Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Wohnimmobilien – sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen – werden aus den verschiedensten Gründen verkauft. Ob aus einer Erbsituation, Scheidung oder der Veränderung persönlichen Lebenssituation, es gibt viele private Umstände die Immobilienbesitzer zu der Überlegung führen, die eigene Immobilie zu verkaufen. In unserem Artikel gehen wir auf sieben Fehler ein, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unbedingt vermeiden sollten.

Nummer 1: Immobilienverkauf ohne Energieausweis

Seit Einführung der Energieausweispflicht für Wohnimmobilien bei Verkauf oder Vermietung, drohen erhebliche Bußgelder, wenn eine Immobilie ohne die zwingenden (Energieausweis-)Angaben inseriert werden. Der notwendige Energieausweis sollte dabei vor Beginn der Vermarktung durch einen EnEV zertifizierten Energieberater erstellt worden sein. Je nach Baujahr und Sanierungsstand gibt es hierbei entweder die Möglichkeit, auf den etwas günstigeren Verbrauchsausweis zurückzugreifen, oder alternativ den auf Berechnungen basierenden und somit etwas aufwändigeren bzw. teureren Bedarfsausweis.

Tipp: Ihr Experten-Team von ZEIT & WERT Immobilien übernimmt bei der Verkaufsbeauftragung die Kosten für die Erstellung eines notwendigen Energieausweises für Sie. Dabei greifen wir stets und ausschließlich auf qualifizierte und EnEV zertifizierte, regionale Energieberater zurück.

Gut zu wissen: Einige Immobilienarten sind von der Pflicht eines Energieausweises ausgeschlossen. Hierzu zählen zum Beispiel denkmalgeschützte Immobilien.

Nummer 2: Bekannte Mängel nicht nur an der Immobilie verschweigen

Immobilieneigentümer haben beim privaten Verkauf ihrer Immobilie bestimmte Pflichten zu beachten. Neben der bereits erwähnten Energieausweispflicht gibt es auch die Pflicht, Käufer über Mängel der Immobilie zu informieren.

Dabei gibt es einen grundlegenden Unterschied zwischen offensichtlichen und verborgenen Mängeln. Ein simples Beispiel ist ein großer, bei einer Besichtigung offensichtlicher Riss in einer Wand. Dieser kann gesehen werden und liegt nicht im „Verborgenen“, bzw. ist für potenzielle Käufer offensichtlich.

Anders sieht es mit Sachverhalten aus, die für einen normalen Interessenten bei einer Besichtigung nicht offensichtlich sind. Ein klassisches Beispiel hierfür kann der Wasserdruck in oberen Stockwerken sein. So muss ein Verkäufer sich das Wissen aufgrund der regelmäßigen Benutzung der Sanitäreinrichtungen zurechnen lassen, wenn die Wasserleitungen z.B. teilweise zugesetzt und somit kein sachgemäßer Wasserdruck in oberen Stockwerken mehr ankommt. Für einen Interessenten der in der Regel vor dem Immobilienkauf nicht probehalber in der neuen Immobilie duscht, ist ein solcher Mangel kaum oder gar nicht nachzuvollziehen.

Ein solcher „verborgener“, dem Eigentümer bekannter Mangel muss zwingend vor notariellem Kaufvertragsabschluss offengelegt werden. Andernfalls haftet ein privater Verkäufer auch nach der Beurkundung! Der BGH hat hierzu erst kürzlich ein Urteil gefällt, in dem sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss dem Grunde nach „gekauft wie gesehen“ berufen wollte.

Und Achtung: Selbst nachbarschaftliche Streitigkeiten können bereits je nach Ausmaß als Mangel gelten.

Tipp: Professionelle Immobilienmakler beraten Verkäufer hinsichtlich der Thematik verborgener Mängel und erklären, worauf Verkäufer achten müssen. Hierüber hinaus führt das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers dazu, dass dieser sich aufgrund seiner gewerblichen Tätigkeit haftbar machen kann, wenn er bestimmte, für ihn erkennbare Mängel nicht sieht und nicht offenlegt. Ein zusätzliches Plus an Sicherheit beim Immobilienverkauf mit Makler.

Nummer 3: Verkaufspreis zu niedrig ansetzen!

Richtig gehört – es gibt viele Käufer, die sich bei einem „Immobilienkauf von privat“ ein Schnäppchen oder zumindest einen günstigen Kaufpreis erhoffen. Da private Verkäufer oftmals nur auf kostenlose Online-Bewertungen zur Preisfindung zurück greifen und die aktuelle, regionale Marktsituation nicht so gut kennen wie ein mit vielen Immobilientransaktionen betrauter Makler vor Ort, besteht die Gefahr, den Verkaufspreis zu niedrig anzusetzen und beim Verkauf viel Geld zu verschenken.

Gleichzeitig scheuen Kaufinteressenten intensive Preisverhandlungen mit einem professionellen Immobilienmakler, während der Druck auf private Verkäufer schnell erhöht und zu einem aus Käufersicht guten Ergebnis, sprich einem niedrigen Kaufpreis, führen kann.

Andersrum führt ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis mit dem vermeintlichen Versprechen, sich „die Maklerprovision zu sparen“ und diese dann durch einen zu hohen Verkaufspreis vermeintlich in die eigene Tasche zu stecken schnell dazu, dass die eigene Immobilie zum Ladenhüter wird.

Tipp: Ein seriöser Immobilienmakler hat das Ziel, die Immobilie zum derzeitigen Marktpreis anzusetzen und zu verkaufen. Eine Win-Win-Situation für Verkäufer und Käufer, da der finale Preis für beide Seiten fair ist.

Die Maklerprovision stellt wie die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren Transaktionskosten beim Immobilienkauf dar. Das vermeintliche Argument, die Käuferprovision zu sparen, sollte bei jedem Käufer die rote Alarmglocke angehen lassen. Meist wird hier unter dem Argument etwas zu sparen versucht, die Provision auf den tatsächlich fairen Marktpreis aufzuschlagen.

Nummer 4: Verbindlichkeit einer Kaufzusage

Oft hören wir von privaten Verkäufern, die Immobilie sei „so gut wie verkauft“. Wochen später hat sich dann noch nichts getan, die eigenen Anschlusspläne geraten ins Wanken und weitere Wochen später springen die Käufer dann ab, da sie etwas anderes gefunden haben.

Ein professioneller Immobilienmakler arbeitet meist mit einer sogenannten Reservierungsvereinbarung, die eine Reservierungsgebühr mit sich bringt. Möchte ein Interessent eine Immobilie verbindlich erwerben bzw. zunächst für sich reservieren, wird erst mit schriftlicher Finanzierungsbestätigung einer Bank die Reservierungsvereinbarung Käufer- und Verkäuferseitig unterschrieben.

Durch die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr wird die Verbindlichkeit einer solchen Zusage erhöht: Denn wenn der Käufer aus Gründen die er selbst zu vertreten hat wieder von seiner Kaufabsicht zurück tritt, ist die Reservierungsgebühr für ihn verloren.

Wichtig: Zur Höhe der Reservierungsgebühr gibt es Rechtsprechung. Dem Grunde nach darf die Reservierungsgebühr 10 % der Brutto-Maklercourtage von in der Regel 3,57 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Hintergrund ist, dass aus der Höhe der Zahlung der Reservierungsgebühr kein Zwang entstehen soll, die Immobilie zu kaufen, nur um die Gebühr nicht zu verlieren.

Nummer 5: Keine oder nur wenig Verhandlungserfahrung

Viele Immobilienbesitzer kaufen und verkaufen eine, maximal zwei Immobilien in ihrem Leben. Wer nicht gerade handwerkliches Know-How mit sich bringt und in Gesprächen um den Zustand der Immobilie den notwendigen Kostenrahmen realistisch einschätzen kann, kann in Verhandlungen mit pfiffigen Käufern schnell zu Preisnachlässen bewegt werden, die nicht notwendig oder zumindest nicht in dem Umfang gerechtfertigt sind.

Hierunter fallen auch die bei privaten Verkäufen gerne noch schnell im Beurkundungstermin Käuferseits begonnene Verhandlungen, über die Druck auf private Verkäufer ausgeübt werden kann.

Ein erfahrener Immobilienmakler schiebt diesem einen Riegel vor – sowohl zum Schutz von privaten Verkäufern als auch unbedarften Kaufinteressenten. Wird der Immobilienmakler nach §656c BGB von beiden Seiten bezahlt, ist er hierüber hinaus vertraglich zu Neutralität verpflichtet und darf keine einseitige Interessenvertretung betreiben.

Nummer 6: Der Markt ist doch reguliert und der Notar wird das schon machen!

Ein Irrtum, den wir leider relativ oft hören. Richtigerweise ist der Notar eine vom Gesetzgeber vorgesehene Konstruktion, die unter anderem die formal korrekte Abwicklung einer Immobilientransaktion beaufsichtigen und durchführen soll.

Allerdings fällt es nicht in die Pflicht des Notars zu beurteilen, ob das geschlossene Geschäft in irgendeiner Art und Weise für eine der Vertragsparteien zum Nachteil gereicht, oder ob der Käufer auch tatsächlich eine Finanzierung erhält.

Natürlich können private Verkäufer auch den Kaufvertragsentwurf durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen – die hierfür anfallenden Kosten können aber auch gut in die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers investiert werden. Denn hierfür erhalten private Verkäufer neben der Beauftragung, Prüfung und Korrektur des Kaufvertragsentwurfs auch die gesamte Vermittlungsleistung inklusive Prüfung der Finanzierung des Kaufinteressenten. Und das Beste daran: Nur im tatsächlichen Erfolgsfall, also wenn ein Verkäufer den Verkaufserlös erhält, erhält auch der Immobilienmakler eine Provision.

Nummer 7: Die Spekulationssteuer beachten

Achten Sie vor dem Privatverkauf Ihrer Immobilie darauf, ob nach der erfolgreichen Beurkundung nicht noch das Finanzamt auf einen gegebenenfalls angefallenen Transaktionsgewinn Steuern erhebt. Denn unter bestimmten Umständen werden in Deutschland auf Gewinne aus Verkäufen mit Immobilien Steuern erhoben.

Das waren viele Punkte, die Sie beim Privatverkauf berücksichtigen sollen und Sie sind verunsichert, welche nächsten Schritte Sie am besten gehen sollten? Kein Problem: Ein Beratungsgespräch mit unseren Immobilienexperten ist für Sie kostenlos und unverbindlich – denn wir überzeugen mit unserer Leistung. Ihr Team von ZEIT & WERT Immobilien steht Ihnen für alle Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf gerne zur Seite – rufen Sie uns an: 02235 – 92 92 60.

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