Immobilienscout24 startet mit digitalen Immobilieninvestments ein neues Produkt

Viele Menschen träumen von einer oder mehreren Immobilien zur Altersvorsorge, haben diese in den letzten Jahren regelmäßig stark an Wert gewonnen und sorgen nebenbei für wiederkehrende Einnahmen. Jedoch kostet der Immobilienkauf schnell hohe sechsstellige Summen, die den Traum der eigenen Immobilie zur Altersvorsoge nach dem ersten Finanzierungsgespräch mit einem Bankberater schnell wieder relativieren.

Hinzu kommen oft hohe Transaktionskosten wie die Grunderwerbsteuer, der Notar und die Maklergebühren und bei Sanierungsbedarf stark gestiegene Handwerker- und Materialkosten.

Um dem großen Kapitalbedarf und dem hohen Risiko einzelner Immobilieninvestments entgegen zu treten, geht der Immobilienscout24 nun mit einer digitalen Investmentplattform an den Start.

Was es damit auf sich hat und ob es funktioniert, testen wir in einem Selbstversuch.

Immobilienscout24 wirbt für digitales Immobilieninvestment

Aufmerksam auf das neue Produkt wurden wir durch eine e-Mail vom Immobilienscout24. Hierin wirbt der Immobilienscout24 für die eigene „Plattform für digitale Immobilieninvestments“. Das ganze sei bereits mit „Kleinstbeträgen“ „einfach, digital und stressfrei“ möglich. Neben einem 50 € Startbonus sieht ein solches Investment neben den Mietausschüttungen die Beteiligung an der langfristigen Wertermittlung der Immobilien vor.

Und das Beste: Wir müssen uns um nichts kümmern! Nachdem wir das Investment getätigt haben, kümmert sich das Team von Immobilienscout24 um „das Immobilien-Management und alles andere“.

Klingt gut – warum also nicht ausprobieren und den Bonus mitnehmen?

ImmoInvest von Immobilienscout24 – die Anmeldung

Wir sind überzeugt das neue Produkt von Immobilienscout24 auszuprobieren und klicken auf den Button in der Mail „zu ImmoInvest“ und gelangen auf eine Website mit dem Link www.immobilienscout24-invest.de. Hier finden wir die Highlights aus der e-Mail des ImmoScouts und erfahren, dass eine Beteiligung an attraktiven Immobilieninvestments bereits ab 500 € möglich ist.

Alles ist in den Farben von ImmoScout24 gehalten, jedoch finden wir unter dem ImmoInvest Logo den Hinweis, dass es sich scheinbar nur um eine „Kooperation“ mit dem ImmoSout24 handelt. Ein Blick ins Impressum zeigt, dass es sich um die Hamburger Firma „Investable GmbH“ mit Sitz in der „Große Elbstraße 14“ handelt. Auch hier erfolgt der Hinweis auf die Kooperation mit dem ImmoScout24 bzw. der Gesellschaft Immobilien Scout GmbH.

Vor Veröffentlichung unseres Artikels haben wir explizit bei ImmoScout24 angefragt. Nach Auskunft von ImmoScout handelt es sich definitiv nicht um eine Fake-Seite, sondern um eine Kooperation zwischen ImmoScout24 und ImmoInvest.

Nun gut – wenn der Immobilienscout für diese Plattform wirbt und diese im gesamten Stil der Aufmachung an das große Immobilienportal angelehnt werden darf, wird der ImmoScout wohl die Qualität des Angebotes im Blick haben oder es sich um eine Tochtergesellschaft handeln – so unser Verständnis.

Natürlich halten wir auch mal den Mauszeiger über das kleine Informationsfeld neben dem Investmentbetrag von 500 €. Hier wird uns in wenigen Worten die grobe Investmentstruktur erklärt: Wir werden nicht direkter Eigentümer einer Immobilie – dies soll Transaktionskosten sparen bzw. vermeiden und einen völlig digitalen Investmentprozess ermöglichen. Stattdessen erfolgt die Investition mittelbar über „Token-basierte Anlagen die ein Wertpapier sind“.

Spannend – für Krypto-Laien und Menschen ohne finanzwissenschaftliches Studium klingt das auf den ersten Blick deutlich komplizierter als der Werbeslogan „Einfach. Digital. Stressfrei.“ dies suggerieren möchte.

ImmoScout24 – Dein Weg zum digitalen Immobilieninvestment

Okay…unsere Fragen werden wahrscheinlich im weiteren Ablauf noch geklärt. Eine weitere Seite zeigt uns nochmal anschaulich, dass wir nach unserem Investment wirklich nichts mehr zu tun haben. Von ImmoInvest wird das komplette Objektmanagement inklusive „Mietermanagement, Objektinstandhaltung und Nebenkostenabrechnung“ übernommen.

Hierüber hinaus seien die angebotenen Immobilien „Qualitätsprodukte – Hochwertig saniert. Professionell vermietet. Stressfrei verwaltet.“

Na dann schauen wir uns doch mal an, in welche Immobilien wir investieren können! Mit klicken auf „Projekte“, landen wir in einer Übersicht, die zum Zeitpunkt dieses Artikels und unseres ersten Investments drei investierbare Projekte umfasst.

In der Übersicht sehen wir neben einer prognostizierten Gesamtjahresrendite in Prozent, die erwartete jährliche Ausschüttung in Prozent und ob es sich um ein Projekt mit einer oder mehreren Wohnungen im Paket handelt.

Aufgrund der Beteiligungsstruktur kann der Investor natürlich Anteile an einer Wohnung oder Anteile an einem Paket mit mehreren Wohnungen halten bzw. kaufen. Die Vor- und Nachteile sind vielfältig und es gibt aus unserer Sicht keinen klaren Gewinner, wenn wir uns entscheiden müssten zwischen einem Investment in eine einzelne Wohnung oder ein Wohnungspaket.

Erträge in einem Paket fangen z.B. den Leerstand einer einzelnen Wohnung innerhalb des Paketes ab, sodass die Erträge nie auf null fallen sollten, gleichzeitig ermöglicht eine einzelne Wohnung in guter Lage eine überdurchschnittliche Wertentwicklung und ist gegebenenfalls im Verkauf leichter zu vermarkten, als ein größeres Immobilienpaket. Hier kommt der Grundgedanke der Diversifikation ins Spiel und jeder Investor trifft die Entscheidung über den Grad der eigenen Investition selbst.

Wir entscheiden uns aus dem Bauch heraus und weil wir die Objektbilder – die offensichtlich bei allen Wohnungen gerendert, also nicht echt sondern am Computer bearbeitet sind – der „Exklusiven Wohnung in der Hansestadt“ ansprechend finden für die einzelne Wohnung.

Das Investment soll pro Jahr 4,6 Prozent auf die eingezahlte Summe ausschütten und eine Laufzeit von 5 Jahren haben. In Summe kostet dieses Wohnprojekt 430.450 € und wir investieren 500 € hierein. Die Auswahl erfolgt über einen Schieberegler.

Scrollen wir im Projekt weiter nach unten, erhalten wir noch ein paar Detailinformationen zu diesem konkreten Immobilieninvestment in Hamburg.

Zunächst wird die Form der digitalen Investition näher beleuchtet. Da wir den Satz bei unserem Test mehrfach lesen mussten, stellen wir ihn hier gerne nochmal in voller Länge ein:

„Mit Deinem Investment investierst du in ein Wertpapier (tokenisiertes Darlehen), das in Form eines Security Tokens dokumentiert und auf der Blockchain verwahrt wird. Mit dem Darlehen, das Deiner Investition zugrunde liegt, erwirbt die Emittentin die beschriebene Immobilie, und nimmt hierfür zusätzlich ein Bankdarlehen auf.“

Für uns ist also klar, wir sind nicht offizieller Eigentümer der Immobilie, haben aber Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Ausschüttung gemäß unseres eingezahlten Anteils – und dieses Recht bzw. dieser Anspruch wird auf einer Blockchain (also digital) verwahrt.

Darüber hinaus erfahren wir, dass die Wohnung saniert wurde, einen Balkon besitzt und mit einer neuen Einbauküche versehen wurde. Sie wurde durch ImmoInvest „auf ihren technischen Zustand“ und eine „unabhängige Wertermittlung durch einen Gutachter“ erstellt. Sie ist vermietet und wirft ab Tag 1 des Investments Mieteinnahmen ab.

Unter einer Wertermittlung können wir uns zwar etwas vorstellen, aber wie genau die Plattform ImmoInvest die Überprüfung des technischen Zustands durchführt, wird nicht näher erläutert.

ImmoInvest – Die Registrierung

Um in die vorgenannte, kernsanierte Wohnung in Hamburg Bramfeld zu investieren, müssen wir uns nun noch registrieren. Die Website führt uns mittels Double-Opt-In Verfahren durch einen mehrstufigen Registrierungsprozess.

Im Zuge der Registrierung müssen wir zahlreiche Erfahrungen & Kenntnisse bestätigen, die üblicherweise bei Kapitalanlagen abgefragt und durch den Emittenten dokumentiert werden müssen.

Dies dauert tatsächlich eine ganze Weile, da durch den Kooperationspartner von Immobilienscout24 echt viele Daten erhoben bzw. abgefragt werden. Am Ende des Prozesses steht natürlich noch das Video-Ident Verfahren, welches ganz bequem digital von zuhause aus erfolgen kann.

Nachdem wir auch das Video-Ident Verfahren gemeistert haben, konnten wir also endlich investieren!

Im Zuge der Investition werden wir auch auf die anfallenden Produktkosten hingewiesen. Diese setzen sich zusammen aus Einmalkosten (5,18 %) und laufenden Kosten (0,43 %), die jährlich anfallen und bis zum Laufzeitende zu zahlen sind. Ein Hinweis unter der Kostenaufstellung weist uns darauf hin, dass die Emittentin diese Kosten zahlt und unser Zinsanspruch davon unberührt bleibt.

Natürlich ist uns bewusst, dass diese Kosten vermutlich irgendwo am Ende natürlich auch von uns gezahlt werden, ob in Form eines niedrigeren Zinsangebotes oder an anderer Stelle. Aus unserer Sicht sind die Gesamtkosten mit angegebenen 7,33 % auf die Anlagesumme relativ hoch. Da es sich aber bei unserer Anlage um einen Test handelt und wir über das Produkt vom Immobilienscout in Kooperation mit ImmoInvest berichten wollen, ist dies für uns okay.

Wir haben zum Test auch die Anlagesumme verändert um zu sehen, ob es sich bei den Gesamtkosten um in Abhängigkeit von der angelegten Summe variable Kosten handelt. Dies ist aber nicht der Fall und es sind grundsätzlich Gesamtkosten von 7,33 %.

ImmoInvest – ein gutes Geschäft für den ImmoScout24?

Wem konkret welcher Teil der Kosten dieses Anlageprodukts zustehen, lässt sich aus der Kostenaufstellung leider nicht entnehmen. Sofern die Aussage zutrifft, dass die Emittentin die Gesamtkosten in Höhe von 7,33 % trägt und mit der Emittentin die in Hamburg ansässige Investable GmbH gemeint ist, so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um kein schlechtes Geschäft für den Immobilienscout handelt. So erklärt sich natürlich auch die Werbeaktion durch den ImmoScout, mit der wir auf die Investmentmöglichkeit aufmerksam gemacht wurden.

In diesem Zusammenhang kommen wir auch noch auf den 50 € Bonus zurück, mit dem der ImmoScout24 uns eine e-Mail geschickt hat. Die Mindestinvestition um den 50 € Bonus auszulösen, wurde mit 500 € angegeben. In unserem Verständnis bedeutete dies zunächst, dass wir effektiv nur 450 € zahlen müssen. Dem ist aber nicht so. Tatsächlich wurde unsere Investitionssumme um 50 € durch die Nutzung des Gutscheins erhöht, womit wir somit 550 € investiert haben:

In unserem persönlichen Dashboard sehen wir nun die investierte Zahlung über 500 € zzgl. des 50 € Bonus, sodass wir bei der ersten Ausschüttung im Juli 2023 mit 4,6 % Rendite auf den investierten Betrag, also umgerechnet 25,3 € rechnen.

Wie sich die Investition entwickelt und ob der Immobilienscout mit seinem Kooperationspartner ImmoInvest die Rendite- und Wertsteigerungsversprechen halten kann, werden wir in den nächsten 5 Jahren regelmäßig auf unserem Blog berichten.

Disclaimer (wichtig): Bei unserem Beitrag handelt es sich um keine Anlageberatung oder Kaufempfehlung! Wir berichten unentgeltlich über ein neues Produkt das vom ImmoScout24 beworben wird und äußern dabei unsere eigene Meinung über die gemachte eigene Erfahrung.