Wie lange können Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis geltend gemacht werden?
Erst im Februar diesen Jahres musste der BGH die Frage klären, wie lange Ansprüche aus einem bereits beendeten Mietverhältnis geltend gemacht werden können.
Was war passiert? Der Fall:
Der Mieter einer Gewerbeimmobilie kündigte seinen Mietvertrag zum 30. September 2012. Die im Mietvertrag vereinbarten Bedingungen legten fest, dass die Mietsache bei Beendigung des Mietvertrages vollständig geräumt, gesäubert und sofern erforderlich renoviert und instandgesetzt zurückzugeben seien. Andernfalls sei auf Verlangen der Vermieterin ein angemessener Geldbetrag zu zahlen. Die Vermieterin sollte außerdem die vorgenommenen Einbauten entfernen oder gegen Erstattung des Zeitwerts übernehmen.
Als der Mieter zum Oktober 2012 die Mieträume verließ, blieben die von ihm installierten Einbauten zurück. Am 9. November 2012 bot er – bereits per Anwaltschreiben – seiner ehemaligen Vermieterin eine Besichtigung vor Ort an, um sich über die verbliebenen Einbauten und eine mögliche Übernahme dieser zu unterhalten.
Im Dezember 2012 fand neben der Besichtigung mit einigen Tagen Abstand auch eine Besprechung der streitenden Parteien statt. Einen Monat darauf teilte die Vermieterin dem Mieter mit, welche Einbauten zurückzubauen seien und welche Instandsetzungsmaßnahmen vom Mieter umzusetzen sind, um den Mietvertrag als beendigt zu betrachten. Der Mieter führte alle Arbeiten durch und gab das Bürogebäude am 08. Februar 2013 ordnungsgemäß der Anmerkungen der Vermieterin zurück und händigte die Schlüssel aus.
Nach der Rückgabe der Mietsache kam die Vermieterin mit weiteren Forderungen und Mängelbeseitigungsarbeiten auf den Mieter zu. Dieser lehnte die Beseitigung dieser zusätzlichen Forderungen am 13. Juni 2013 endgültig ab. Die Vermieterin reichte daraufhin zum 01. August 2013 Klage ein.
Ein Blick ins BGB gibt Aufschluss!
§548 Abs. 1 BGB spricht von einer sechsmonatigen Verjährungsfrist eventueller Ansprüche aus Mietverhältnissen. Nach Ansicht des Mieters seien die Schadensersatzansprüche mit Einreichung der Klage durch die Vermieterin bereits verjährt gewesen. Seine Begründung war, dass die Frist bereits mit Schreiben vom 09. November 2012 begann. Diese Auffassung teilte zunächst das Oberlandesgericht Brandenburg.
Der BGH widerspricht dieser Auffassung
Anders als das Oberlandesgericht Brandenburg und der Mieter sieht es der BGH. Mit Bezug auf § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB beginne die Verjährungsfrist erst dann, wenn die Vermieterin die Mietsache zurückerhält. Dieser Zeitpunkt könne erst dann als eingetreten betrachtet werden, wenn es zu einer Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten der Vermieterin komme. Nur dann sei es ihr möglich, sich ein umfassendes Bild über etwaige Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Ein weiterer Punkt sei die vollständige und unzweideutige Aufgabe der Mietsache durch den Mieter.
Da das Schreiben des Mieters vom 09. November 2012 zwar eine sofortige Rückgabe der Mietsache anbiete, verfolgt es auch die weitere Absprache von Voraussetzungen zu etwaigen Rückbauten. Es handelte sich dabei keinesfalls um eine vorbehaltlose Besitzaufgabe des Mieters. Erst durch die finale Übergabe der Schlüssel am 08. Februar 2013 erhielt die Vermieterin vollumfänglichen Zugang zur Mietsache – die Frist für Schadensansprüche war demnach gewahrt. (BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18)
