Energetische Sanierung richtig planen ­– Schritt für Schritt

In Zeiten der steigenden Energiepreise ziehen viele Eigentümer eine energetische Sanierung ihrer Immobilien in Erwägung. Schließlich wird diese staatlich gefördert, verspricht langfristige Kosteneinsparungen und eine Wertsteigerung des Gebäudes. Allerdings erfordert sie auch eine gewisse Investition von Zeit sowie Geld. Sie muss daher richtig geplant werden, um die wirklich wichtigen Maßnahmen zu priorisieren und den maximalen Nutzen mit minimalem Aufwand zu generieren. Wie das gelingt, verrät diese Schritt-für-Schritt-Anleitung.

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Schritt 1: Die gewünschten Maßnahmen definieren

Renovierung, Modernisierung, Sanierung – es gibt viele Begriffe, wenn es um Veränderungen an einer Immobilie geht und diese sorgen oftmals für Verwirrung. Es ist deshalb wichtig, vorab zu klären, welche Maßnahmen sinnvoll sowie gewünscht sind und inwiefern sie in den Bereich der energetischen Sanierung fallen. Diese wird definiert durch bauliche Maßnahmen, die den Zweck haben, langfristig sowie nachhaltig Energie einzusparen.

Typische Beispiele sind die Wärmedämmung, ein Austausch der Fenster, die Dacherneuerung, der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Installation einer Solaranlage – um nur einige von vielen Beispielen zu nennen. Somit muss im Einzelfall definiert werden, welche Maßnahmen sinnvoll sind und ob sie mit einer Renovierung oder Modernisierung kombiniert werden sollen. Ein Konzept zu erstellen, das sich sinnvoll ergänzt, ist somit der erste Schritt.

Das bedeutet, wenn zum Beispiel ohnehin die Wände neu gedämmt werden, bietet sich gleichzeitig eine Renovierung mit frischer Wandfarbe an. Oder simultan zum neuen Fußboden kann direkt eine energiesparende Fußbodenheizung verlegt werden. So erspart man sich doppelten Aufwand und kann mit minimalen Kosten den größten Effekt erzielen – sowohl optisch als auch bei der Energieeffizienz.

Schritt 2: Ein konkretes Konzept erstellen

In einigen Fällen ist die energetische Sanierung nicht freiwillig, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Das gilt zum Beispiel häufig nach dem Hauskauf. Es ist deshalb wichtig, die rechtlichen Vorschriften zu überprüfen und jene Vorgaben bei der energetischen Sanierung einzuhalten, die im Einzelfall gelten. Neben der Zielsetzung, wie sie im ersten Schritt durchgeführt wurde, gilt es also, eine Zustandsanalyse durchzuführen. Vielleicht wurde ohnehin bereits ein Gutachten erstellt; falls nicht, so kann sich dieses nun lohnen.

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Zumindest sollte aber ein Experte zu Rate gezogen werden, um sich beraten zu lassen, welche Maßnahmen notwendig und welche zusätzlich sinnvoll sind, um ein optimales Ergebnis zu erzielen. Ein Energieberater, ein Architekt oder ein Handwerker aus dem entsprechenden Bereich ist dafür der richtige Ansprechpartner. Denn sobald der Ist-Zustand geklärt ist, kann ein Konzept für den Soll-Zustand erstellt werden, das mit den kleinstmöglichen Kosten zum gewünschten Ergebnis führt.

Schritt 3: Die Fördermöglichkeiten prüfen

Das Konzept umfasst nun alle Maßnahmen, die in der Theorie notwendig, erwünscht oder sinnvoll wären. Das bedeutet allerdings noch nicht, dass sie auch tatsächlich so umgesetzt werden können. Vor allem finanzielle Hürden stellen bei der energetischen Sanierung oft ein Problem dar. Deshalb ist es wichtig, die Fördermöglichkeiten zu kennen und optimal auszunutzen, um das Projekt ganzheitlich anzugehen. Diese bestehen in zwei verschiedenen Formen:

1. Steuerliche Förderung, sprich 20 Prozent der Kosten für energetische Maßnahmen können über drei Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden. Die Höchstsumme pro Objekt liegt diesbezüglich bei 40.000 Euro. Zusätzlich können die Kosten für eine Baubegleitung oder Fachplanung um bis zu 50 Prozent abgesetzt werden, und zwar direkt im ersten Jahr. Allerdings ist streng definiert, welche Maßnahmen förderfähig sind und welche Voraussetzungen jeweils erfüllt werden müssen. Auch deshalb ist es sinnvoll, einen erfahrenen Experten hinzuzuziehen.
2. Förderprogramme in Form von Zuschüssen oder zinsverbilligten Förderdarlehen, die durch verschiedene Träger gewährleistet werden. Sie stehen zum Beispiel von der KfW oder der BAFA zur Verfügung. Jedes Förderprogramm hat dabei erneut individuelle Regelungen, wann und in welcher Höhe es gewährt wird. Eine Kumulierung der steuerlichen Förderung mit anderen Förderprogrammen des Bundes für dieselbe energetische Sanierungsmaßnahme ist allerdings nicht möglich. Somit muss im Einzelfall kalkuliert werden, welche Lösung den größten finanziellen Vorteil bringt.

Einer optimalen energetischen Sanierung geht also eine intensive Recherche sowie Beratung voraus. So kann für den Einzelfall ein Konzept erstellt werden, das langfristig die besten Ergebnisse bringt, die geringstmöglichen Kosten verursacht und in den nächsten Jahren weitere größere Baumaßnahmen erspart.

Schritt 4: Die Finanzierung abschließend klären

Bei einer energetischen Sanierung lassen sich dank der Fördermöglichkeiten also hohe Kosten einsparen. Dennoch bleiben die Eigentümer auch auf einer großen Summe sitzen, die sich schnell im fünfstelligen Bereich bewegt. Daher stellt sich nun die Frage, wie die Restsumme finanziert werden kann?

Wer nicht über ausreichend Ersparnisse verfügt, kann einen (weiteren) Kredit aufnehmen. Hierbei gelten dieselben Bedingungen wie bei anderen Immobilienkrediten auch. Wird der Bankenkredit nicht gewährt oder es handelt sich nur um eine kleinere Summe, so kann auch ein Privatkredit eine Alternative sein. Zuletzt kann bestehendes Vermögen oder ein Bausparvertrag auf die Verwendungsmöglichkeiten geprüft werden.

In den allermeisten Fällen findet sich also eine Lösung, um eine energetische Sanierung zu finanzieren.

Gegebenenfalls können in diesem Schritt auch einzelne Maßnahmen gestrichen oder günstiger gestaltet werden, falls sie nicht verpflichtend sind und sich als zu kostenintensiv herausstellen. Prioritäten setzen, lautet somit die Devise.

Schritt 5: Kosten den Einsparungen gegenüberstellen

Auf den ersten Blick ist die energetische Sanierung also vor allem eine große finanzielle Belastung sowie ein gewisser baulicher Aufwand. Dennoch lohnt sich dieser Aufwand, denn auf lange Sicht sorgt die bessere Energieeffizienz für hohe Kosteneinsparungen. Auch diese Komponente darf bei der Planung nicht übersehen werden.

Die Photovoltaikanlage ist dafür ein hervorragendes Beispiel: Sie verursacht Kosten im fünfstelligen Bereich und ist daher eine Investition, auf die gerne verzichtet wird, um die energetische Sanierung günstiger zu gestalten. Doch richtig umgesetzt, erzielt die Solaranlage eine hohe Wirtschaftlichkeit, sprich die Investition amortisiert sich innerhalb weniger Jahre und sorgt anschließend sogar für Kosteneinsparungen. Unter der Voraussetzung, dass die richtige Anlagengröße gewählt wird, ist die Photovoltaikanlage also eine sinnvolle Investition.

Die gleiche Rechnung gilt es bei allen weiteren Maßnahmen aufzustellen. So ergibt sich schrittweise ein Überblick, welche Maßnahmen wirklich lohnenswert sind und priorisiert werden sollten – und auf welche eher verzichtet werden kann, wenn die finanzielle Situation es erfordert.

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Schritt 6: Maßnahmen planen und Angebote einholen

Nun, da der Rahmen bestimmt wurde, geht es an die konkrete Planung der energetischen Sanierung. Jetzt ist die Reihenfolge der einzelnen Maßnahmen entscheidend, um ein optimales Ergebnis zu erzielen – und um den Aufwand gleichmäßig zu verteilen, sodass sich die Eigentümer nicht überfordert fühlen oder die Immobilie währenddessen bewohnbar bleibt, wenn gewünscht.

Es gilt also, ein individuelles Konzept zu entwerfen, wann welche Maßnahme umgesetzt werden soll, zu welchen Kosten und von wem. Daraufhin können Angebote eingeholt werden, wobei es sich stets lohnt, verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen. Und zuletzt müssen die gewünschten Angebote bestätigt sowie alle Details mit den Handwerkern, Banken & Co zu klären.

Wichtig ist, sowohl finanziell als auch zeitlich stets einen gewissen Puffer einzuplanen, denn bei der Umsetzung kommt es häufig noch zu Verzögerungen oder anderen unerwarteten Hindernissen…und mehr Puffer bedeutet dann weniger Sorgen.

Schritt 7: Kontrolle, Überwachung und Optimierung

Nach der Umsetzung wird der Erfolg schließlich kontrolliert. Dafür ist es hilfreich, die eigenen Energiekosten zu überprüfen und die konkreten Einsparungen zu berechnen. Weiterhin muss die Immobilie überwacht und gepflegt werden, beispielsweise in Form von regelmäßigem Heizen und Lüften, um eine Schimmelbildung oder andere Probleme zu verhindern und im Fall der Fälle frühzeitig zu erkennen.

Auch gilt es, technische Neuerungen wie eine Solaranlage oder eine Wärmepumpe auf ihre Funktionalität zu überprüfen. Wartung ist daher ebenfalls ein wichtiges Stichwort. Durch die Überprüfung wird einerseits ersichtlich, ob sich die energetische Sanierung langfristig finanziell gelohnt hat. Andererseits erlaubt sich noch die eine oder andere Optimierung. Dadurch wird die energetische Sanierung maximal erfolgreich, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch bezüglich ihres Beitrags zum Umwelt- und Klimaschutz.