Der Wohnungsverkauf im Alter – ein neuer Lebensabschnitt beginnt

Mit dem „älter werden“ kommen vielen Wohnungsbesitzern Fragen im Hinblick auf die zukünftige Verwendung der eigenen Wohnung. Die Wohnung, die vor vielen Jahren als Heimat für die eigene Familie gekauft wurde, ist nun zu groß und in den meisten Fällen auch nicht altersgerecht ausgestattet. Die hierzu notwendigen Umbaumaßnahmen sind immens und kostspielig und ändern nichts an der Problematik, dass die Wohnung schlicht zu groß ist.

Die Kinder sind bereits ausgeflogen und haben ihre eigenen Familien gegründet, die große Wohnung bleibt und der damit einhergehende Aufwand hinsichtlich Pflege und Instandhaltung.

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn die eigene Wohnung zur Last wird?

Möchte ein Wohnungseigentümer auch im Alter in der eigenen Wohnung wohnen bleiben, gibt es viele unterschiedliche Möglichkeiten, diesen Wunsch umzusetzen. Eine Option, die abhängig von der wirtschaftlichen und baulichen Situation ist, besteht in dem Umbau der eigenen Wohnung zu altersgerechten Zecken mit dem Fokus auf Barrierefreiheit und Komfort.

Planen Besitzer einer Wohnung den altersgerechten Umbau, lohnt sich die fachkundige Beratung durch einen Architekten, der Wünsche und Machbarkeit überein bringt und einen finanziellen Rahmen absteckt, den die Umbaumaßnahmen mit sich bringen. Abhängig von der Frage, ob ein Aufzug im Mehrfamilienhaus vorhanden ist oder nicht, erübrigt sich relativ schnell die Sinnhaftigkeit einer solchen Maßnahme.

Auch müssen in diesem Fall abhängig von den geplanten Umbaumaßnahmen die übrigen Eigentümer involviert und mittels Beschlussfassung um Einverständnis gebeten werden.

Oft stellt sich die Frage aufgrund der finanziellen Situation der betroffenen Wohnungseigentümer gar nicht. Ist die Immobilienfinanzierung im Alter noch nicht vollständig getilgt, wird die hart verdiente Rente durch Tilgung und Zinsen der noch laufenden Finanzierung zusätzlich belastet. Ob es sich in einem solchen Fall lohnt, zusätzliche Schulden aufzunehmen um eine aufwändige Modernisierung zu finanzieren und ob die Banken eine solche Finanzierung überhaupt mitgehen würden, ist meist fraglich.

Daher wollen wir uns nun mit den Verkaufsoptionen der eigenen Wohnung im Alter beschäftigen, die auch zum Ziel haben können, in den eigenen vier Wänden bis ins hohe Alter selber wohnen zu bleiben.

1. Der klassische Wohnungsverkauf

Viele Wohnungsbesitzer verbinden mit dem Verkauf der eigenen vier Wände auch die Suche nach einer neuen Bleibe, die den nun altersgerechten Anforderungen entsprechen muss. Bei einem klassischen Wohnungsverkauf, können Eigentümer selbstverständlich, wie auch damals beim Kauf der Wohnung, frei von Einschränkungen verkaufen. Eine professionelle Begleitung durch einen regionalen Immobilienmakler wie dem Maklerteam von ZEIT & WERT Immobilien, legt dabei den Fokus auf eine optimale Integration des Verkaufsprozesses in Ihre persönliche Lebensplanung.

Viele Eigentümer wissen nicht, dass zum Beispiel der Zeitpunkt der Übergabe der verkauften Wohnung auch weit in der Zukunft liegen und sich somit optimal an einen geplanten Einzugstermin in eine seniorengerechte Wohnung anpassen kann, die sich beispielsweise gerade noch im Bau befindet.

2. In der eigenen Wohnung bleiben: Das lebenslange Wohnrecht!

Eine Möglichkeit, die häufig im familiären Umfeld genutzt wird ist das sogenannte lebenslange Wohnrecht. Beim Verkauf der eigenen Wohnung weiß der zukünftige Käufer bereits, dass der Verkäufer über ein im Grundbuch abgesichertes lebenslanges Wohnrecht die Wohnung bis zum Lebensende bewohnen wird. Erst danach kann der Käufer über die Wohnung frei verfügen.

Offensichtlich handelt es sich hierbei aus Käufersicht immer um eine Belastung der Wohnung, da selten klar ist, wann genau die Wohnung dem Käufer denn tatsächlich zur Verfügung steht. Verkäufe von Wohnungen mit lebenslangen Wohnrechten gehen daher immer mit einem gewissen Abschlag zum aktuellen Marktpreis einher.

Daher ist in einem solchen Fall die Suche nach dem richtigen Käufer die besonders komplexe Aufgabe, ist dieser doch bereit nur einen angemessenen Preisabschlag der Verkaufssituation entsprechend zu zahlen.

Erfolgt ein familieninterner Verkauf an beispielsweise die eigenen Kinder, können über das Vehikel des lebenslangen Wohnrechts niedrigere Verkaufspreise innerhalb der Familie gegenüber dem Finanzamt mit Verweis auf die hieraus resultierende Belastung gerechtfertigt werden. Abhängig von der konkreten Situation können dabei positive Effekte auf Erbschafts- oder Schenkungssteuer entstehen.

Für das eingeräumte lebenslange Wohnrecht beim Wohnungsverkauf kann abhängig von der Höhe des Abschlags zum aktuellen Marktpreis auch eine monatlich an die neuen Erwerber zu zahlende Miete vereinbart werden. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Abschlag zum Marktwert gering ist und stellt einen guten Kompromiss sowohl für Verkäufer wie auch für die Käufer dar.

3. Die Wohnung beleihen mittels Umkehrhypothek

Ein besonders komplexes und nicht zu unterschätzendes Produkt der Banken ist die sogenannte Umkehrhypothek. Hierbei bewertet die Bank die zu beleihende Wohnung und reduziert den ermittelten Verkehrswert um einen Risikoabschlag, der nicht selten 25% beträgt. Der nun feststehende maximale Betrag wird Ihnen in monatlichen Raten ausgezahlt.

Die Laufzeit richtet sich dabei in der Regel nach der durchschnittlichen Lebenserwartung und wird mittels Diskontierungszins in monatliche Raten umgewandelt, die Ihnen während der Laufzeit steuerfrei ausgezahlt werden.

Der Vorteil dieser Konstruktion ist die Tatsache, dass sie in einer Situation in denen die gesetzliche Rente gegebenenfalls nicht mehr reicht, Ihre laufenden Kosten zu decken, durch die Zusatzrente eine finanziell angespannte Situation temporär entschärfen.

Doch Achtung: Das finanzielle Problem wird bei diesem im Vergleich zu anderen Optionen sehr teuren Bankenprodukt in der Regel nur verlagert und nach Ablauf der Darlehenslaufzeit weiter verschärft.

Stirbt ein Darlehensnehmer vor seiner durchschnittlichen Lebenserwartung, entscheiden mögliche Erben wie mit der Wohnung verfahren werden soll. Entweder tilgen diese die offene Restschuld bei der Bank und „kaufen die Wohnung frei“ oder sie überlassen die Verwertung der Wohnung der Bank. Ein gegebenenfalls anfallender Überschuss im Verkauf wird dann an die rechtmäßigen Erben ausgezahlt. Gibt es keine Erben, liegt das Risiko der Verwertung bei der Bank.

Überlebt der Darlehensnehmer seine statistische Lebenserwartung, stoppt die monatliche Ratenauszahlung und das Darlehen wird fällig gestellt. Hier kommen wir nun an den oben angesprochenen Punkt der Verschärfung der Situation: Entweder verkauft der Darlehensnehmer die Wohnung nun und hofft, einen Überschuss zu erzielen und die Bank auszuzahlen, oder er beißt in den sauren Apfel und zahlt mit seiner ursprünglich sowieso schon spärlichen Rente nun auch weiter die Zinsen für das neue Darlehen ab.

Achtung: Ein besonnener Wohnungsverkauf mit der Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen, ist in den meisten Fällen die wirtschaftlich sinnvollere Alternative. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne!

4. Die Immobilienleibrente: Die Rente vom Käufer

Wohnungsbesitzer können auch ohne Bank unter Aufbesserung der eigenen Rente weiter in der eigenen Wohnung bleiben. Ein mögliches Konstrukt ist die sogenannte Immobilienleibrente. Hierbei vereinbaren Käufer und Verkäufer anstatt eines einmaligen Verkaufspreises eine monatliche Ratenzahlung.

Denkbar sind auch Kombinationen mit einer Anfangszahlung und anschließend niedrigeren Raten im Vergleich zu ausschließlichen Ratenzahlungen.

Die Immobilienleibrente hat dabei einen spekulativen Charakter! Verstirbt der Verkäufer, endet auch die Ratenzahlungsverpflichtung der Käufer. Daher „gewinnen“ Wohnungskäufer in einer solchen Situation, wenn die ehemaligen Verkäufer vor erreichen der statistischen Lebenserwartung versterben. Erfreut sich der ehemalige Verkäufer bester Gesundheit und erreicht ein hohes Lebensalter, freut er sich auch über stetige monatliche Zahlungen in der vereinbarten Höhe.

Ob der Wohnungsverkäufer bei einer Immobilienleibrente in der Wohnung wohnen bleibt, in einem Mehrfamilienhaus mit den Käufern lebt oder gar auszieht ist Verhandlungssache. Abhängig von der jeweiligen Einigung können die monatlichen Rentenzahlungen höher oder niedriger ausfallen.

Tipp:: Um beim Wohnungsverkauf eine dem Wert der Wohnung entsprechende Immobilienleibrente zu erhalten, ist die objektive Wohnungsbewertung sehr wichtig. Unsere Immobilienmakler helfen Ihnen, die richtige Wahl zu treffen und den aktuellen Marktpreis Ihrer Wohnung zu ermitteln. Nutzen Sie für eine erste Indikation einfach unser Online-Wertermittlungstool.

Die Zeitrente als unspekulative Alternative

Wen der spekulative Charakter bei der Immobilienleibrente stört, kann alternativ auf monatliche Zahlungen über einen fest definierten Zeitraum zurückgreifen. Dabei handelt es sich um die sogenannte „Zeitrente“. Bei der Zeitrente wird schon im Zeitpunkt des Verkaufs definiert, wie hoch die monatlichen Raten und vor allem wie lange der Zeitraum ist, über den Käufer diese an die Wohnungsverkäufer zu zahlen haben. Übliche Zeiträume haben dabei Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren, können aber auch individuell vereinbart werden.

In dieser Variation der Immobilienleibrente endet die Zahlungsverpflichtung der Käufer nicht mit dem Tod des Wohnungsverkäufers. Zahlungen nach dem Versterben stehen den rechtmäßigen Erben  bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums zu.

Somit ist bereits im Zeitpunkt des erfolgreichen Wohnungsverkaufs sowohl den Käufern als auch den Verkäufern klar, wie hoch der insgesamt zu zahlende Kaufpreis für die Wohnung ist. Da diese Unsicherheit fehlt, sind die monatlichen Raten bei der Zeitrente in der Regel höher als beim spekulativen Ansatz der Immobilienleibrente.

5. Die eigene Wohnung vermieten

Pfiffige Wohnungseigentümer, die sowieso nicht in der eigenen Wohnung wohnen bleiben möchten, da sie beispielsweise bereits einen Platz in einer seniorengerechten Wohnungsgemeinschaft gefunden haben, können auf die Idee kommen, mit der Vermietung der eigenen Wohnung die Unterbringungskosten im Alter zu decken.

Wir raten in den meisten Fällen allerdings davon ab, da das ursprünglich verfolgte Ziel des Wohnungsverkaufs im Alter, insgesamt weniger Verpflichtungen zu haben und das Alter zu genießen hierbei nur selten erreicht wird.

Ganz im Gegenteil: Als Vermieter einer Wohnung müssen Sie zahlreiche Pflichten erfüllen. Neben der jährlichen Betriebskostenabrechnung und der fortlaufenden Instandhaltung der Wohnung kommen Mieterschriftverkehr und Eigentümerversammlungen hinzu, die Ihre Zeit beanspruchen. Besonders schlimm ist es dann, wenn rechtliche Streitigkeiten mit Mietern entstehen und diese gegebenenfalls anfangen, die Miete zu kürzen.

Unter anderem sind es diese Gründe, die die Vermietung einer Wohnung im Alter in der Regel als die wirtschaftlich schlechtere Möglichkeit unter Berücksichtigung der damit einhergehenden Verpflichtungen und dem Zeitaufwand darstellen. Nichts desto weniger rechnen auch hier unsere Immobilienprofis die einzelnen Möglichkeiten für Ihre Wohnung gerne durch, um das auf Ihre Lebensplanung optimierte Ergebnis zu erzielen.

Geschäftsunfähigkeit des Wohnungseigentümers

Ist der Wohnungseigentümer beispielsweise aufgrund von Krankheit oder hohem Alter nicht mehr geschäftsfähig, müssen sich entweder die Angehörigen oder der sogenannte Vormund um die Abwicklung eines Wohnungsverkaufs kümmern.

Vormundschaft bedeutet vor allem für die Käufer, dass diese im Verkaufsfall viel Zeit mitbringen müssen, denn der Vormund hat sich an gesetzliche Vorschriften und Prüfungsmodalitäten bei einem geplanten Verkauf zu halten. Hierzu zählt besonders die Zustimmung des zuständigen Vormundschaftsgerichts.

Die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts folgt dabei immer erst nach dem notariellen Kaufvertragsabschluss. Bis zur erteilten Zustimmung ist der Vertrag „schwebend unwirksam“. Vom Gericht wird für die Zustimmung neben einer Wohnungsbewertung auch eine medizinische Beurteilung des geschäftsunfähigen Eigentümers zugrunde gelegt, um eine substanziierte Entscheidung treffen zu können.

Was ist das Ziel meines altersbedingten Wohnungsverkaufs?

Es gibt wahnsinnig viele Möglichkeiten, den Verkauf der eigenen Wohnung im Alter zu gestalten. Neben den auf dieser Seite vorgetragenen Vertragsmöglichkeiten ergeben sich aus individuellen Lebensumständen viele andere gangbare Wege. Bei der Auswahl des vertraglichen Konstrukts sollte es in erster Linie immer zunächst auf Ihre persönlichen Lebensumstände ankommen. Hinzu kommt die Berücksichtigung Ihrer Gesundheit und Ihrer Ziele, die Sie mit dem Verkauf verfolgen möchten.

Sprechen Sie mit uns und profitieren Sie von unserer unschlagbaren Erfahrung und Marktkenntnis! Wir beraten Sie nicht nur über die Modalitäten und Möglichkeiten Ihre Wohnung zu verkaufen, sondern überlegen mit Ihnen absolut ergebnisoffen, welche Optionen und Anschlussmöglichkeiten für Sie in Frage kommen. Mit dem Ziel, für Sie das beste Ergebnis zu erreichen!