Ich habe eine Wohnung geerbt – was sollte ich zuerst tun?

Wenn Sie Erbe werden, ist dies meistens aufgrund eines Todesfalls von nahestehenden Personen. Dabei handelt es sich bereits um eine emotional sehr belastende Situation. Nichts desto weniger werden recht bald nach dem Tod des Erblassers wichtige Entscheidungen von Ihnen verlangt, denn als Erbe geht ebenfalls die Rechtsnachfolge auf den Erben über.

Prinzipiell gilt, dass Erben sechs Wochen nach Kenntnis über die Erbfolge Zeit haben, das Erbe anzunehmen oder abzulehnen. Sollten in Summe mehr Vermögensgegenstände als Verbindlichkeiten in der Erbmasse vorhanden sein, lohnt sich meistens die Annahme. Etwas mehr Zeit haben Erben, deren Wohnsitz im Ausland ist. Bei ihnen verlängert sich die Zeit, in der ein Erbe ausgeschlagen werden kann auf 6 Monate.

Tipp: Bei besonders unübersichtlichen Vermögenssituationen gibt es die Möglichkeit der Erben, eine Nachlassverwaltung beim zuständigen Nachlassgericht zu beantragen. Diese hilft, unklare Erb- und Vermögenssituationen zu sichten, schützt dabei die Interessen von Nachlassgläubigern und reduziert ebenfalls Haftungsrisiken der angehenden Erben.

Zuallererst den Erbschein beantragen!

Erben sollten zunächst beim zuständigen Amtsgericht einen Erbschein beantragen. Dabei ist immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der verstorbene Erblasser seinen Wohnsitz hatte. Mit dem Erbschein können Erben für die meisten Verwaltungsaufgaben nachweisen, dass sie der rechtmäßige Erbe und dementsprechende Rechtsnachfolger des verstorbenen Erblassers sind.

Im Falle einer geerbten Wohnung kann mittels Erbscheines die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch erfolgen, denn das Grundbuchamt schreibt bei Erbantritt nicht automatisch das Grundbuch um.

Tipp: Kein Stress! Die Umschreibung im Grundbuch in Folge eines angetretenen Erbes ist nichts, was sofort passieren muss. Zwar sollten Erben nicht lange mit der Beantragung eines Erbscheins warten, allerdings kann die Umschreibung im Grundbuch noch bis zu zwei Jahre nach Erbantritt erfolgen, ohne dass das Grundbuchamt hierfür eine Gebühr erhebt.

Mit dem Erbschein kann der Erbe oder die Erbengemeinschaft somit die ersten notwendigen und zeitlich dringlicheren Dinge wie z.B. den Zahlungsverkehr, behördliche Anträge und die Auflösung des Haushalts erledigen.

Mit Sinn und Verstand: Wie nutze ich eine geerbte Wohnung am besten?

Nachdem die wichtigsten Dinge erledigt und in die Wege geleitet wurden, stellt sich bei den meisten Erben die Frage nach der Verwendung der geerbten Wohnung? Zum einen kann die Wohnungen selbst genutzt, verkauft oder dauerhaft vermietet werden. Wir möchten auf einige Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten einer geerbten Wohnung eingehen.

1. Die geerbte Wohnung selbst nutzen und einziehen

Wenn die Erbfolge von einem einzelnen Erben angetreten wird und dieser selbst noch zur Miete wohnt, kann das Erben einer Wohnung ein geeigneter Einstieg in eigenes Wohneigentum sein. Je nach Alter und Baujahr der Wohnung sollte der Erbe immer zusätzliche Kosten neben Umzug und Wohnungsauflösung für anstehende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten einplanen.

Ein großer Vorteil bei der Selbstnutzung der geerbten Wohnung sind die gesparten Kauferwerbsnebenkosten, denn es werden weder Kosten für die Grunderwerbsteuer noch für Notar und Makler fällig. Ebenfalls braucht ein Erbe der eine Wohnung im Zuge eines Erbnachlasses erhält in der Regel kein Bankdarlehen, es sei denn er möchte größere Umbaumaßnahmen über ein solches finanzieren. Aufgrund des niedrigen Beleihungsauslaufes spielen hierbei die meisten Banken jedoch zu sehr angemessenen Zinssätzen mit.

Erbengemeinschaft verkomplizieren eine Lösung meistens

Bei einer Erbengemeinschaft verkompliziert sich die Situation etwas, vor allem für den Fall, wenn sich die Miterben untereinander in der Nutzung nicht einig sind oder mehrere Erben die Wohnung selbst nutzen wollen. Wenn es schlussendlich zu einer Lösung kommt, muss der Erbe der die Wohnung behält um sie selbst zu beziehen, die anderen Erben gemäß ihren Anteilen auszahlen. Hierfür bedarf es zunächst einer unabhängigen Marktwertermittlung, um den Wert der Wohnung festzulegen.

Tipp: Die Erben können im Streitfall einen vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens über die Wohnung beauftragen. Hierbei entstehen Kosten in Form eines Sachverständigenhonorars, allerdings hat sein Wort in Form des Gutachtens Gewicht und streitige Erbengemeinschaften können so zu einem gemeinsamen Konsens im Hinblick auf die Bewertung der Immobilie kommen.

Bitte beachten Sie vor der Entscheidung, eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, auch Fragen der zukünftigen Verwendung:

• Bietet mir die geerbte Wohnung langfristig genügend Platz, falls sich die Familie vergrößert?
• Bekomme ich eine Finanzierung, um ggf. Miterben auszuzahlen?
• Steht bald eine Sonderumlage an oder reicht die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft?

2. Die geerbte Wohnung vermieten

Wird eine Wohnung geerbt, kann diese im Anschluss an die Wohnungsauflösung und die notwendigen Modernisierungs- und Instandhaltungsaufgaben ebenfalls als Kapitalanlage vermietet werden. Ein großer Vorteil bei dieser Version ist, dass die Wohnung, zu der gegebenenfalls eine emotionale Beziehung besteht, weiterhin im Familienbesitz bleibt, wenn aktuell noch keine Möglichkeit besteht die Wohnung selbst zu nutzen oder ein Verkauf nicht gewünscht ist.

Der Nachteil bei vermieteten Wohnungen ist, dass viele Erben die sich mit der Situation plötzlich Wohnungseigentümer zu sein, das erste Mal konfrontiert sehen. Oftmals fehlt dabei die Erfahrung im Hinblick auf die Betreuung und Verwaltung von Mietverhältnissen, angefangen bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung über die Neuvermietung und das Anlegen von Kautionssparbüchern.

Kommt eine Erbengemeinschaft hinzu, muss die Aufgabenverteilung klar geregelt werden. Kümmert sich keiner so richtig um die vermietete Wohnung, besteht die Gefahr, dass der Wert der Wohnung negativ beeinflusst und gegebenenfalls Nachforderungen der Mieter bei verpassten Nebenkostenabrechnungen drohen.

Wir haben einige Fragen, die Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen können, ob es sich lohnt die geerbte Wohnung zu vermieten:

• Erzielen die Mieteinnahmen nach Abzug der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten noch eine akzeptable Rendite auf den Wert der Wohnung?
• Trauen Sie sich die eigene Verwaltung und Nebenkostenabrechnung zu?
• Möchten Sie sich um gegebenenfalls anstehende Neuvermietungen und die einhergehenden Kosten selbst kümmern?

3. Die geerbte Wohnung verkaufen

Die häufigste Lösung die von einzelnen Erben sowie von Erbengemeinschaften angestrebt wird, ist der Verkauf der geerbten Wohnung. Bei dieser Variante wird das Erbe in Form von Wohnungseigentum in Geld umgewandelt, mit dem beispielsweise auch das Ende einer Erbengemeinschaft zu einem sauberen Schnitt erfolgen kann.

Ein besonderer Vorteil beim Verkauf ist neben der unabhängigen Verwendung des Verkaufserlöses der einzelnen Miterben, dass keiner zusätzliche Investitionen in die Wohnung tätigen muss. Auch eine Maklerprovision wird in der Regel erst nach einem erfolgreichen Verkauf der der Erbwohnung fällig, sodass für keinen Miterben ein Kostenrisiko besteht.

Wann müssen Erben die Erbschaftssteuer zahlen?

In der Regel wird die Erbschaftssteuer für den Teil des geerbten Vermögens fällig, der den gesetzlich festgelegten Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag hängt dabei von dem Verwandtschaftsgrad des Erben mit dem Erblasser ab. Aktuell beträgt beispielsweise der Freibetrag für Ehegatten und Lebenspartner 500.000 € und für Kinder 400.000 € jeweils pro Kind. Die genaue und aktuelle Regelung hierzu ist im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) geregelt.

Die Erbschaftssteuer hat jedoch nichts mit der individuellen Einkommenssteuer zu tun. Je näher verwandt und desto niedriger der Teil des Erbes ist, der den Freibetrag übersteigt, desto niedriger fällt auch die Besteuerung des Erbes aus.

Marktwert der geerbten Wohnung ermitteln

Nutzen Sie die über 25-jährige Markterfahrung des Maklerteams von ZEIT & WERT Immobilien für eine erste – für Sie völlig kostenlose und unverbindliche – Wertermittlung.

Egal ob Sie alleiniger Erbe oder der Sprecher einer Erbengemeinschaft sind, wir bringen neben Ihren Interessen auch die Ihrer Miterben in ein gemeinsames Boot, um für die Gemeinschaft das beste Ergebnis beim Verkauf der geerbten Wohnung zu erreichen.