Der Wert der eigenen Wohnung – wem gehört wieviel?

Um die jeweiligen Ansprüche beider Ehepartner zu klären, gilt es zunächst herauszufinden in welcher Rechtsform beide Ehepartner zusammen gelebt haben. In den Fällen in denen nichts anderes vereinbart wurde gilt die sogenannte Zugewinngemeinschaft.

Dabei heißt Zugewinngemeinschaft nicht automatisch, dass beiden Ehepartner alle Vermögensgegenstände zu gleichen Teilen gemeinsam gehören.

Vielmehr handelt es sich bei der Zugewinngemeinschaft tatsächlich auch um eine Gütertrennung während der Ehe, bei der am Ende einer Ehe geschaut wird, wie sich das anfänglich in die Ehe eingebrachte Vermögen der jeweiligen Ehepartner entwickelt hat, um einseitige Überschüsse zu gleichen Teilen mit der Trennung auszugleichen.

Was passiert mit einer Wohnung, die ein Ehepartner eingebracht hat?

Viele Wohnungseigentümer fragen sich oftmals, was mit der Wohnung im Falle der Trennung passiert, die der jeweilige Wohnungsbesitzer noch vor der Eheschließung alleine erworben und somit in die Zugewinngemeinschaft eingebracht hat.

Zum besseren Verständnis betrachten wir hierzu ein Beispiel: Ein Ehepartner hat kurz vor der Eheschließung in Zugewinngemeinschaft eine 3-Zimmer Eigentumswohnung in Köln für 250.000 € gekauft. Da es sich um eine Kapitalanlage handelt, wohnen beide Ehepartner nicht selbst dort. Der Ehepartner der alleine im Grundbuch steht, hat die Wohnung finanziert und steht auch alleine im Darlehensvertrag. Eine Vermischung wie z.B. dass der andere Partner teilweise Raten für diese Wohnung bezahlt gibt es in unserem Beispiel nicht.

Nach fünf Jahren kommt die Trennung

Wir vereinfachen unser Beispiel dahingehend, dass das anfängliche Vermögen beider Parteien Null beträgt und der einzige vorhandene Vermögenswert die Eigentumswohnung ist.

Da sich der Immobilienmarkt in den unterstellten fünf Jahren besonders gut entwickelt hat und aufgrund der stark nach Wohnungseigentum gestiegenen Nachfrage ist der theoretische Verkaufspreis der Eigentumswohnung innerhalb der fünf Jahre nun auf 300.000 € gestiegen. Ein Zugewinn des Ehepartners der die Wohnung besitzt beträgt somit 50.000 €.

Dieser Zugewinn – auch wenn er rein theoretischer Natur ist, da die Wohnung nicht verkauft wurde – muss nun zwischen den beiden Parteien zu gleichen Teilen am Ende einer Ehe aufgeteilt werden. Sprich der Partner, der kein Wohnungseigentum zu Beginn der Ehe besaß, hat nun Anspruch auf einen Zugewinnausgleich in Höhe von 25.000 €.

Warum Wohnungseigentum bei der Trennung gefährlich werden kann!

An diesem Beispiel sehen Sie bereits, warum Wohnungseigentum im Falle einer Trennung in Zugewinngemeinschaft sehr gefährlich sein kann. Bringt der eine Partner viel Wohnungseigentum in die Ehe mit ein und erfolgt eine Trennung in wirtschaftlich guten Zeiten für den Wohnungsmarkt, können unter diesen Umständen erhebliche Zugewinnausgleichzahlungen fällig werden.

Ist dabei der große Teil des Vermögens in illiquiden Assets wie z.B. Immobilien gebunden, könnten Wohnungseigentümer gezwungen sein, zur Bank zu gehen und diese Ausgleichszahlungen über einen Bankkredit zu finanzieren oder gar die Wohnung zu verkaufen, um mit dem Erlös die Auszahlung zu sichern. Dies gilt neben Immobilieneigentum auch für andere Anlagen, die in ihrer Natur langfristig orientiert und zunächst eher illiquide sind.

Und was passiert mit einem negativen Zugewinn, also mit Verlusten während der Ehe?

Schwer vorstellbar, aber es gab auch am Immobilienmarkt bereits andere Zeiten und Preise stagnierten oder fielen sogar in wirtschaftlich schwachen Gegenden. Was passiert aber nun, wenn in einer Zugewinngemeinschaft der Wert der eigenen Wohnung fällt?

Wir bleiben bei unserem obigen Beispiel. Nach fünf Jahren und der erfolgten Trennung ist der Immobilienmarkt in Köln aufgrund eines wirtschaftlichen Abschwungs am Boden und die Zinsen hoch. Es wird nun ein aktueller Marktwert für die Wohnung mit nur noch 200.000 € ermittelt. Der Ehepartner der die Wohnung in die Ehe mit einbrachte, hat nun also mit seinem Investment einen theoretischen Verlust (ohne die Berücksichtigung der eingenommenen Miete) in Höhe von -50.000 € erlitten.

Verlust ist in der Zugewinngemeinschaft gleich Null!

Der Gesetzgeber hat sich für diesen Fall klar positioniert. In §1373 BGB steht: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen dieses Ehegatten übersteigt.“ Es bleibt daher dabei: Ehepartner profitieren von einem Anstieg des Anfangsvermögens des jeweils anderen Ehepartners während einer Ehe – so auch beispielsweise bei Wohnungen. Verluste werden aber nicht geteilt und zählen daher immer als „Null“.

Im Ehevertrag die Vermögensaufteilung festhalten

Oft ist der Ehevertrag ein sehr unangenehmes Thema für viele frisch verliebte Paare. Regelt er doch die Möglichkeit, dass eine Ehe oder Partnerschaft irgendwann einmal nicht mit dem Tod – sondern mit der Trennung endet.

In einem Ehevertrag steht es den Ehepartnern in einem gewissen Rahmen frei, individuelle und von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen hinsichtlich der Vermögensaufteilung, Pensionsansprüchen und Unterhaltszahlungen zu regeln. Hierdurch kann auch die größte Vermögensgefahr im Hinblick Wohnungseigentum im Falle einer Scheidung – die Teilungsversteigerung – eindeutig geregelt und ausgeschlossen werden.

Tipp: Auch Eheverträge orientieren sich anhand bestimmter Regeln und können in den meisten Fällen nicht einfach frei aufgesetzt und vereinbart werden. Fachanwälte verlangen für die Erstellung eines rechtssicheren Ehevertrages und der Aufklärung beider Ehepartner über die Möglichkeiten, Rechte und Pflichten zwar ein Honorar, dieses ist aber meistens im Vergleich zu den sonst entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten im Streitfall sehr gering und lohnenswert. Wir empfehlen Ihnen daher immer den Gang zum Profi!

Eigenkapital als Schenkung? Ups!

Ein besonders kniffliger Stolperstein in Zugewinngemeinschaften kann der Einsatz von Eigenkapital mit sich bringen. Denn: Viele wissen meistens auch nicht, wie das einst bei einem Wohnungskauf eingebrachte Eigenkapital in einer Zugewinngemeinschaft im Falle einer Trennung gehandhabt wird. Dass es sich – sofern nicht anders geregelt – um eine oftmals unbewusste Schenkung handelt, überrascht am Ende die meisten.

Beispiel: Ehegatte A bringt bei einem gemeinsamen Wohnungskauf über 200.000 € drei Viertel des Kaufpreises an Eigenkapital mit, setzt also 150.000 € ein. Der Rest wird finanziert, da Ehegatte B über kein Eigenkapital verfügt. Beide erwerben die Wohnung zu je 50 %.

Zugewinnausgleich: Nach 15 Jahren Ehe wird die Ehe geschieden und die Wohnung ist in unserem Beispiel das einzige vorhandene Vermögen. Der Verkehrswert der Wohnung wird mit 230.000 € taxiert. Wie wird nun gerechnet?

Zugewinn je Ehegatte: 230.000 € / 2 = 115.000 €. Dabei ist unerheblich, wer wieviel Eigenkapital eingebracht hat, da der Erwerb zu 50 % die Aufteilung definiert.

Bilanz für Ehegatte A: Zugewinn über 115.000 € minus 150.000 € Eigenkapital = Zugewinn „Verlust“ in Höhe von 35.000 €.

Bilanz für Ehegatte B: Zugewinn über 115.000 € . Daher Zugewinnausgleich an Ehegatte A in Höhe von 115.000 € / 2 = 57.500 €.

Am Ende dieses Beispiels steht also Ehegatte A, der einen großen Teil Eigenkapital mitbrachte, mit einem Zugewinn in Höhe von 22.500 € da, während Ehegatte B sich ohne Eigenkapitaleinsatz über einen Zugewinn in Höhe von 57.500 € freut.

Ist das nicht verrückt?

In gewisser Weise schon. Wird jedoch berücksichtigt, dass es sich bei der Eintragung des Ehepartners B ins Grundbuch vor 15 Jahren in diesem Fall um eine Schenkung handelte, wird auch verständlich wie es zu dem oben dargestellten Unterschied im Hinblick auf den Zugewinn kommen kann.

Tipp:: Auch beim Wohnungskauf sollten Sie immer berücksichtigen, welchen Einfluss die unterschiedliche Einbringung von Eigenkapital beim Kauf auf eine spätere Verwertung der Wohnung im Trennungsfall haben kann. Die Maklerexperten von ZEIT & WERT Immobilien stehen Ihnen auch bereits beim heutigen Kauf einer Wohnung im Hinblick auf zukünftige Fragestellungen mit Rat und Tat zur Seite.

Lohnt sich der Wohnungsverkauf im Falle einer Scheidung?

Ob sich der Verkauf der eigenen Wohnung im Falle einer Scheidung immer lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Hierbei spielen viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Neben der persönlichen Lebensplanung und der Frage ob Kinder im Spiel sind, können verschiedene Verwertungsmöglichkeiten für die gemeinsame Wohnung in Frage kommen.

Maßgeblich hierfür ist auch die grundsätzliche Bereitschaft beider Parteien, gemeinsam an einem Strang zu ziehen.