Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer laufenden Finanzierung berechnen
Wenn Sie für den Hauskauf bei einer Bank eine Finanzierung aufnehmen, vereinbaren Sie beim Abschluss des Darlehensvertrags feste Regeln, unter anderem Zinssatz und Laufzeit. In dem vereinbarten Zinssatz hat die Bank eine Gewinnmarge für sich, mit der die Bank über die Laufzeit fest rechnen kann. Möchte ein Kreditnehmer einen Darlehensvertrag vorzeitig zurückzahlen bzw. kündigen, entsteht der Bank ein Schaden – nämlich die zukünftigen Zahlungen und der darauf für die Bank resultierende Gewinn.
Die Bank kann diesen Schaden gegenüber dem Kreditnehmer geltend machen und nennt dies „Vorfälligkeitsentschädigung“ (VFE). Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann auf zwei unterschiedliche Methoden errechnet werden.
Aktiv-Aktiv-Methode: Bei dieser Methode wird der für die Bank entstandene Schaden aus der Zinsverschlechterung ermittelt. Im Moment der vorzeitigen Rückzahlung entsteht der Bank der sogenannte Zinsdifferenzschaden, da die Marge des verliehenen Geldes entfällt. Je länger die Restlaufzeit des Darlehens desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. In der ständigen Rechtsprechung hat sich eine Netto-Zinsmarge für diese Form der Berechnung in Höhe von 0,5 % etabliert.
Aktiv-Passiv-Methode: Bei dieser Methode werden die zukünftigen im Falle einer Darlehenskündigung ausfallenden Zahlungsrückflüsse als Zahlungsstrom betrachtet. Diesem Zahlungsstrom wird die Opportunität des Geldes durch fingierte, rein theoretische Hypothekenpfandbriefgeschäfte mit gestaffelten Laufzeiten gerechnet. Das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen reicht in seiner Höhe nicht aus, um die virtuellen Ersatzgeschäfte zu tätigen. Die hieraus resultierende Differenz ist der für die Bank entstandene Schaden.
Da die Aktiv-Aktiv-Methode meist für die Kreditnehmer die „günstigere“ Variante ist, berechnen Banken gerne die Vorfälligkeitsentschädigung anhand der Aktiv-Passiv-Methode. Kreditnehmer dürfen allerdings jederzeit gem. BGB § 309 Abs. 5 b den Gegenbeweis eines geringeren Schadens antreten und der Bank in diesem Fall nur die nach der Aktiv-Aktiv-Methode errechnete Vorfälligkeit bezahlen.
