Verjährungsfrist bei Mietschäden – bis wann müssen Vermieter Schäden geltend machen?
Vermieter haben regelmäßig eine sechsmonatige Verjährungsfrist…
oder doch lieber zu vermieten?
Sie sind Eigentümer eines Grundstücks? Dann wird Sie dieser Beitrag über das Thema Grundstück vermieten oder lieber verpachten interessieren. Wir klären die grundlegenden Unterschiede zwischen der Verpachtung und Vermietung von Grundstücken, die damit einhergehenden Pflichten und Rechte sowie Vor- und Nachteile im Hinblick auf die Nutzung des Grundstücks.
UNSERE THEMEN:
Für viele Besitzer von Grundstücken hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch die Verpachtung von Grundstücken als Synonym für die Vermietung eingeschlichen. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede zwischen einem Pacht- und einem Mietvertrag für Grundstücke.
Der dabei wesentliche Unterschied ist die sogenannte Fruchterziehung. Pächter eines Grundstücks dürfen – im Gegensatz zu Mietern – den Grund und Boden zur sogenannten Fruchterziehung nutzen. Dies bedeutet, dass Pächter aus der Nutzung des Grundstücks Gewinn erwirtschaften dürfen.
In §581 BGB heißt es zum Pachtvertrag:
sowie
Ein kleines Beispiel: Die Fruchterziehung und der daraus resultierende Unterschied zwischen Pacht- und Miete lassen sich am besten anhand eines kleinen Beispiels darstellen. Vermietet ein Landbesitzer eine Wiese mit zahlreichen Äpfelbäumen an einen Mieter, darf dieser ausschließlich die Mietsache nutzen. Zum Beispiel zum picknicken oder um die Kinder Fussball spielen zu lassen. Ein Pächter dürfte hierüber hinaus die Äpfel ernten, behalten oder sogar durch den Verkauf und die Kultivierung neuer Obstbäume Gewinne erzielen.
Beim Verpachten eines Grundstücks geht es oftmals auch um die Überlassung von Rechten. Viele Gemeinden besitzen Gewässer, deren Pflege und Bewirtschaftung durch die entsprechenden Besitzer nicht umgesetzt werden können.
Oft handelt es sich auch um befischbare Gewässer, bei denen die Besitzer bzw. Fischereiberechtigte, also die Gemeinden, gar nicht im Besitz eines Fischereischeins sind. Eine solche Situation wird in der Realität oft durch einen Pachtvertrag gelöst, schließt dieser doch gegenüber einem klassischen Mietvertrag auch die Übertragung des Rechts zu Fischen mit ein.
Eine ähnliche Situation gibt es bei Ländereien, die sich aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit für die Jagd eignen. Allerdings sind hierbei zusätzliche Voraussetzungen an den Pächter zu erfüllen. Dieser muss beispielsweise seit mehr als 3 Jahren im Besitz eines Jagdscheins sein. Ebenfalls gelten für den Jadgpachtvertrag hinsichtlich der Laufzeit Vorgaben. Diese soll im jagdwirtschaftlichen Interesse möglichst lange laufen und muss mindestens 9 Jahre betragen.
Wird ein Grundstück über einen Pachtvertrag auf gewisse Zeit verpachtet, endet das Pachtverhältnis automatisch am Ende der Laufzeit, sofern es nicht verlängert wird. Soll ein Pachtvertrag gekündigt werden, geht dies gem. § 584 BGB nur zum Ende eines Pachtjahres. Dabei muss die Kündigung spätestens zum dritten Werktag des halben Jahres erfolgt sein.
Natürlich kann ein Pachtvertrag auch außerordentlich gekündigt werden. In Frage kommen allein schon aufgrund der in der Regel sehr langen Laufzeiten außerordentliche Kündigungsgründe wie z.B. der Tod des Grundstückspächters. Dieser steht allerdings nur den Erben des Pächters zu – nicht jedoch dem Verpächter. Die Kündigung durch die Erben muss in einem solchen Fall innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod erfolgen.
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