Lohnt sich die Vermietung einer geerbten Immobilie?

Erben einer Immobilie – egal ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt – stehen nach der Organisation aller rechtlichen und amtlichen Aufgaben stets vor der Frage, wie die geerbte Immobilie zukünftig verwertet werden soll. Neben der emotionalen Bindung und den zahlreichen Erlebnissen die mit der geerbten Immobilie verknüpft sind, spielen rationale Überlegungen eine wichtige Rolle.

Wie läuft die Suche nach einem Mieter? In welchem Zustand kann die Immobilie vermietet werden? Wie erstelle ich im Zweifelsfall eine Nebenkostenabrechnung und was muss ich dabei beachten?

In diesem Teil unseres Eigentümer-Portals beantworten wir die wichtigsten Fragen für Erbengemeinschaften hinsichtlich einer möglichen Vermietung der geerbten Immobilie.

Was Sie bis hierhin als Erbe schon erledigt haben sollten!

Wenn Sie bereits an dem Punkt angekommen sind, sich Gedanken über eine Vermietung der geerbten Immobilie zu machen, sollten Sie bis hierhin bereits folgende Punkte erledigt haben:

– das Erbe sollte innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis über die Erbfolge angenommen oder abgelehnt werden (Besonderheit: liegt der Aufenthaltsort eines Erben nicht in Deutschland, verlängert sich die Frist auf 6 Monate)

Tipp: Handelt es sich um eine äußerst komplexe, undurchdringliche Vermögenssituation des Erblassers oder sind Sie mit der Erbfolge schlicht überfordert, können Sie als Erbe beim zuständigen Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. Diese hilft Erben respektive Erbengemeinschaften bei der Sichtung der Erbsituation und reduziert mögliche Haftungsrisiken.

Übersteigen die Schulden die Vermögenswerte eines Erbes, können Erben die Erbfolge ablehnen.

– Erbschein beim zuständigen Amtsgericht beantragt

Tipp: Das zuständige Amtsgericht ist immer das Amtsgericht, in dem der Erblasser, also der Verstorbene, seinen Wohnsitz hatte.

Der Erbschein dient in aller erster Linie als Legitimation der Erben dazu, wichtige behördliche Angelegenheiten zu regeln. Hierzu zählen Dinge, die meistens etwas zeitkritischer und besonders in Situationen plötzlichen Versterbens eines Angehörigen anfallen, wie beispielsweise der Zahlungsverkehr oder die Auflösung des Haushalts.

Nachdem alles erledigt ist – wie geht es nun weiter?

Haben Erben diese beiden wichtigen Punkte erledigt, stellt sich in der Regel die Frage nach der weiteren Verwendung der geerbten Immobilie.

Maßgeblich für die weitere Nutzung ist auch die Anzahl der Erben. Bei nur einem Erben reduziert sich der notwendige Abstimmungsbedarf enorm und der einzelne Erbe ist in seiner Entscheidung unabhängig von weiteren Miterben.

Handelt es sich allerdings um eine Erbengemeinschaft, müssen Entscheidungen hinsichtlich der zukünftigen Nutzung der Immobilie immer gemeinsam und unter Berücksichtigung aller Interessen abgewogen und schließlich getroffen werden. Grundsätzlich lohnt es sich bei Erbengemeinschaften einen Sprecher der Gemeinschaft im Innenverhältnis zu bestimmen, der die getroffenen Entscheidungen ausführt und als Sprachrohr und Ansprechpartner für Dritte zur Verfügung steht.

Wir möchten nun verschiedene Konstruktionen durchspielen, abhängig von der Anzahl der Erben und dem Immobilientyp.

Ein einzelner Erbe erbt eine Eigentumswohnung und will sie vermieten

Für den Fall, dass ein einzelner Erbe eine Eigentumswohnung erbt und anschließend vermieten möchte, bietet sich dies unter bestimmten Bedingungen an. Hierzu zählt zu erst die Frage nach dem anstehenden Modernisierungsbedarf.

Hierüber hinaus sollte die Frage geklärt werden, was nach der erfolgreichen Vermietung passiert, sprich, wie das laufende Mietverhältnis betreut wird, ein Kautionssparbuch angelegt wird oder die erste Nebenkostenabrechnung erstellt wird.

Grundsätzlich können hierfür externe Dienstleister wie Hausverwaltungen herangezogen werden.

Im besten Fall ist die im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld entweder schon gelöscht oder nur noch eine „leere Hülle“.

Tipp: Handelt es sich um eine leere Hülle, müssen Sie diese als Erbe nicht extra löschen lassen. Aus dem Grundbuch verschwindet sie sowieso nicht, sondern wird nur durch- oder unterstrichen und die anfallenden Notarkosten lassen sich sparen, da eine Grundschuld nicht stört und bei einem späteren Verkauf automatisch gelöscht wird. Mehr Informationen dazu, was im Grundbuch alles so steht, finden Sie hier.

Warum die geerbte Wohnung modernisieren?

Eine Modernisierung einer geerbten Wohnung kann sich lohnen, um die zukünftigen Mieteinnahmen zu steigern. Neben steuerlichen Aspekten, die der Beratung qualifizierter Steuerberater vorbehalten sind, führt eine Modernisierung zur Ansprache eines guten Mieterklientels und es können gegebenenfalls nach Umfang und Maßnahmen der Modernisierung auch KfW Fördermittel eingesetzt und genutzt werden.

Liegt bei der geerbten Eigentumswohnung Modernisierungsbedarf vor, kann auch die leere „Grundschuldhülle“ genutzt werden, um bei der entsprechenden Bank ein neues Darlehen aufzunehmen und als Sicherheit zu dienen. Hierbei werden die Kosten einer erneuten Grundschuldbestellung gespart.

Eine Erbengemeinschaft erbt eine Eigentumswohnung und will sie vermieten

Die oben genannten Vorteile gelten im weitesten Sinne ebenso für eine Erbengemeinschaft. Der große Nachteil einer Erbengemeinschaft ist allerdings häufig die Frage, wer sich um das Mietverhältnis kümmert.

Denn meistens ist oft am Anfang die Motivation aller Erben groß, sich um die geerbte Mietwohnung zu kümmern, jedoch erleben wir häufig, dass dieses Engagement spätestens mit der ersten Nebenkostenabrechnung und vielleicht den dann folgenden kritischen Fragen eines Mieters respektive dem Mieterverein endet.

Kümmert sich ein Erbe gleichwohl sehr intensiv um eine gute Betreuung des Mietverhältnisses, die Übergabe und gegebenenfalls anstehende Neuvermietung, wollen die anderen Erben oft dennoch eine gleichmäßige Verteilung der anfallenden Mieteinnahmen. Ein Ungleichgewicht, was nicht selten zu internen Streitigkeiten führt.

Fazit: Bei einem einzelnen Erben kann die Vermietung einer geerbten Eigentumswohnung durchaus sinnvoll sein, wenn sich Modernisierungs- und Finanzierungsbedarf in einem adäquaten Rahmen bewegen. Da die Zuständigkeit zweifelsfrei nur den einen Erben betrifft, ergeben sich keine Konfliktpunkte aus der klassischen Fragestellung, wer sich beispielsweise innerhalb einer Erbengemeinschaft um die vermietete Wohnung kümmert.

Die Lösung einer Erbengemeinschaft, die die geerbte Wohnung in jedem Fall im Familienbesitz behalten und vermieten möchte, könnte eine geeignete, professionelle Hausverwaltung sein, die sich sowohl um die Betreuung des bestehenden Mietverhältnisses sowie um die Neuvermietung und Übergabe der Mietsache kümmert.

Tipp: Wir empfehlen Erbengemeinschaften den Verkauf von geerbten Immobilien. In der Regel lassen sich so größere Konfliktpotenziale bzgl. der Aufgabenverteilung und Betreuung der Mietwohnung innerhalb einer Erbengemeinschaft verhindern und jeder Erbe kann mit seinem monetären Anteil nach dem Verkauf seine eigenen Interessen umsetzen und verfolgen.

Ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft erbt ein Haus und will es vermieten

Bei einem geerbten Haus machen wir der Übersichtlichkeit halber keine Unterteilung zwischen einem einzelnen Erben und einer Erbengemeinschaft. Warum? Ganz einfach: Geerbte Häuser kommen in der Regel aus den Generationen, die ältere Baujahre haben und meistens erheblichen Modernisierungsbedarf mit sich bringen, da sie weder technisch noch energetisch auf dem heutigen Stand sind.

Dieser Modernisierungsbedarf kann nur in ganz seltenen Fällen durch eine angepasste Miete wirtschaftlich gerechtfertigt werden, insbesondere bei den zunehmend strafferen energetischen Anforderungen und den damit einhergehenden Kosten – denn wird die Miete zu hoch angesetzt, steht dem entweder ein geltender Mietspiegel entgegen oder die Opportunität, dass Mieter ab einer gewissen Miethöhe lieber selber kaufen und teure Miethäuser nicht nachgefragt werden. Das Miethaus birgt also das Risiko zunächst viel Geld für die Modernisierung zu verschlingen und dann im Anschluss lange Zeit leer zu stehen.

Hinzu kommt, dass bei einem Verkauf ein großer Garten einen ganz anderen Mehrwert bietet, als er bei einer Vermietung über den Mietpreis erzielen kann – denn Vermieter können Wohnfläche vermieten, allerdings nicht den Garten. Ein schöner Garten führt bei der Vermietung lediglich zu einer leichten Steigerung des Quadratmeterpreises, die aber keine angemessene Verzinsung des im Grund und Boden gebundenen Kapitals widerspiegelt.

Fazit: Erbt ein Erbe eine Immobilie alleine, ist es bedeutend einfacher und die Nutzungsmöglichkeiten von der Vermietung über den Verkauf oder gar die Eigennutzung sehr vielseitig. Erbengemeinschaften stehen meistens vor der Frage, wer sich um die Immobilie kümmert – denn meistens wollen alle den gleichen Anteil vom Nutzen haben.