Immobilien Wertermittlung

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung einer laufenden Finanzierung?

Wenn Sie für den Hauskauf bei einer Bank eine Finanzierung aufnehmen, vereinbaren Sie beim Abschluss des Darlehensvertrags feste Regeln, unter anderem Zinssatz und Laufzeit. In dem vereinbarten Zinssatz ist eine Gewinnmarge für die Bank enthalten, mit der die Bank über die gesamte Laufzeit fest rechnen kann.

Haus auf Geldscheinen

Möchte ein Kreditnehmer einen Darlehensvertrag vorzeitig zurückzahlen bzw. kündigen, entsteht der Bank ein Schaden – nämlich der in den zukünftigen Zahlungen enthaltene Gewinn, wenn der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Satz für ein Ersatzgeschäft liegt.

Die Bank kann bei vorzeitiger Kündigung des Kredits diesen Schaden gegenüber dem Kreditnehmer geltend machen und nennt dies „Vorfälligkeitsentschädigung“ (VFE). Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann auf zwei unterschiedliche Methoden errechnet werden.

  1. Aktiv-Aktiv-Methode: Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird der für die Bank entstandene Schaden aus der Zinsverschlechterung ermittelt. Im Moment der vorzeitigen Rückzahlung entsteht der Bank der sogenannte Zinsdifferenzschaden, da das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen nur noch zu schlechteren Konditionen verliehen werden kann und die ursprüngliche Gewinnmarge entfällt. Je länger die Restlaufzeit des Darlehens desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. In der ständigen Rechtsprechung hat sich eine Netto-Zinsmarge für diese Form der Berechnung in Höhe von 0,5 % etabliert.
  2. Aktiv-Passiv-Methode: Bei dieser Methode werden die zukünftigen im Falle einer Darlehenskündigung ausfallenden Zahlungsrückflüsse als Zahlungsstrom betrachtet. Diesem Zahlungsstrom wird die Opportunität des Geldes durch fingierte, rein theoretische Hypothekenpfandbriefgeschäfte mit gestaffelten Laufzeiten entgegen gesetzt. Das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen reicht in seiner Höhe nicht aus, um die virtuellen Ersatzgeschäfte vollständig zu erfüllen. Die hieraus resultierende Differenz ist der für die Bank entstandene Schaden der vorzeitigen Kreditablösung.

Da die Aktiv-Aktiv-Methode meist für die Kreditnehmer die „günstigere“ Variante ist, berechnen Banken gerne die Vorfälligkeitsentschädigung anhand der Aktiv-Passiv-Methode. Kreditnehmer dürfen allerdings jederzeit gem. BGB § 309 Abs. 5 b den Gegenbeweis eines geringeren Schadens antreten und der Bank in diesem Fall nur die nach der Aktiv-Aktiv-Methode errechnete Vorfälligkeit bezahlen.

Wichtig: Die Bank ist dazu verpflichtet, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für den Kreditnehmer verständlich und nachvollziehbar offen zu legen.

Werden Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr berücksichtigt?

Ja! Unabhängig von der gewählten Methode um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, sind alle Zahlungen – selbstverständlich auch Sondertilgungen – zu berücksichtigen. Die Bank darf bei vorzeitiger Kreditkündigung ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Der die Vorfälligkeitsentschädigung reduzierende zukünftige Verwaltungsaufwand auf Seiten der Bank wurde gemäß Urteil des OLG Schleswig, Az.: 5 U 124/95 vom 8. Januar 1998 mit monatlich 5,11 € ermittelt. Auch das für die Bank ab dem Zeitpunkt des gekündigten Kreditvertrages nicht mehr vorhandene Risiko eines Kreditausfalls ist mit 0,1 – 0,15 % von der Vorfälligkeitsentschädigung abzuziehen.

Nachrechnen lohnt sich!

Die sorgfältige Prüfung der von der Bank berechneten Vorfälligkeitsentschädigung kann sich lohnen. Aufgrund des Prinzip des geringeren Schadens gem. §309 Abs. 5 b haben Kreditnehmer die BesprechungsraumMöglichkeit, sich für die Berechnungsmethode zu entscheiden, die eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung errechnet. Hierbei gilt der Grundsatz: Je länger die Restlaufzeit des Darlehens, desto höher die Differenz in den Berechnungsmethoden und desto höher die potenzielle Ersparnis, sollte ein Kreditnehmer das eigene Darlehen vorzeitig kündigen wollen.

Unsere Experten stehen Ihnen bei Fragen rund um das Thema Immobilienfinanzierung jederzeit gerne zur Verfügung – sprechen Sie uns an! Vielleicht interresiert Sie in diesem Zusammenhang ja auch das Thema “Gebäudeversicherung bei Eigentumswechsel“. Lesen Sie doch einfach unseren spannenden Immobilien-Blog!

von