Gewusst wie!

Beim Trennungs- und Abstraktionsprinzip handelt es sich um einen im 20. Jahrhundert verankerten, juristischen Grundsatz im Zivilrecht. Dieser sieht die Trennung von Verpflichtung und Verfügung bei einem Rechtsgeschäft vor. Das Abstraktionsprinzip soll für mehr Sicherheit im Rechtsverkehr sorgen und betrachtet die einzelnen Rechtsfolgen voneinander getrennt, was zu einer separaten Beurteilung und Verfolgung führt.

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Was bedeutet das Trennungs- und Abstraktionsprinzip für den Verkauf einer Immobilie?

Jeder der bereits an einem notariellen Immobilienkauf als Käufer oder Verkäufer beteiligt war, kennt die komplizierten juristischen Formulierungen. Einfach gesprochen findet sich das Trennungs- und Abstraktionsprinzip bei der Unterteilung zwischen Kaufvertragsabschluss und der finalen Übergabe einer Immobilie wieder.

Bei notariellem Kaufvertragsabschluss verpflichtet sich der Verkäufer zum Verkauf der im Kaufvertrag festgehaltenen Bedingungen wie Kaufpreis und Zeitpunkt der Übergabe. Der Käufer verpflichtet sich gleichwohl zur pünktlichen Zahlung des Kaufpreises. Dabei handelt es sich um ein Verpflichtungsgeschäft. Allerdings wird der Käufer zu diesem Zeitpunkt – trotz unterschriebenen Kaufvertrags – noch nicht rechtlicher Eigentümer der neuen Immobilie.

Nachdem von Seiten des Notariats alle sogenannten „Kaufpreiszahlungsvoraussetzungen“ als erfüllt gemeldet wurden, kann der Käufer den Kaufpreis zahlen und der Verkäufer kann die Immobilie an den neuen Erwerber übergeben. Hierbei handelt es sich um ein Verfügungsgeschäft.

Die rechtliche Trennung der Vorgänge erleichtert es, den Zeitpunkt bestimmter rechtlicher Schritte klar festzulegen und zu trennen. Das Abstraktionsprinzip zielt darauf ab, dass ein nicht-wirksamer Teil eines Rechtsgeschäfts nicht gleich das gesamte Rechtsgeschäft unwirksam macht.

Kritik am Trennungs- und Abstraktionsprinzip

Kritiker der rechtlichen Handhabung gemäß Trennungs- und Abstraktionsprinzip bemängeln meist die unnötige Komplexität einzelner, alltäglicher Vorgänge. Im bestehenden System könnte ein Käufer die Übertragung des Eigentums einfordern, auch wenn er die Zahlung des Kaufpreises nicht geleistet hat. Damit dieser Fall nicht eintritt, schließen Notare dies in Kaufverträgen in der Regel aus. Würde ein Rechtsgeschäft in seiner Gesamtheit bewertet (Einheitsprinzip), wäre eine Übertragung des Eigentums in oben genanntem Beispiel nur dann einzufordern, wenn auch der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen wäre.

Gewusst wie!

Bislang sind Deutschland und Estland die einzigen beiden EU-Länder, deren juristische Systeme das Trennungs- und Abstraktionsprinzip berücksichtigen und anwenden. Daher würde eine Angleichung auch im Zuge einer EU weiten Vereinheitlichung der Rechtssysteme Prozesse vereinfachen.

Wie läuft ein Kaufvertragsabschluss genau ab?

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